商铺买了铺子，成了炮灰( 二 )
出租的年收益率 = （税后月租金×12－平均每年成本费用）÷ （商铺首期款+按揭贷款）
投资回收年限 = （商铺首期款+按揭贷款）÷ 年租金收入
以小巴在知乎看到的一个案例为例 ， 咱们来算一笔账 。
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400万全款购买了4个商铺 ， 假设全部都租出去 ， 平均每个商铺每月租金5000元 ， 其他成本费忽略不计 。
年收益率为5000×4×12÷4000000 = 6%
投资回收年限 = 4000000 ÷（5000×4×12）≈ 16.7年
当然 ， 我们这里没算上各种税费和管理费成本 ， 算上的话收益率不会有6% 。
而且 ， 这还是保证商铺没有空档期 ， 一直在出租 ， 而且租金维持当下水平 ， 没有跌的前提下 ， 计算出来的结果 ， 这种情况下要收回成本 ， 还得16.7年 。
如果不是全款 ， 而是跟银行贷款买的商铺的话 ， 一时没能把商铺租出去 ， 导致资金链断裂 ， 还会因为还不上钱 ， 陷入债务危机 ， 染上信用污点 。
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要是你反悔了 ， 想转手出去 ， 恐怕也不是一件容易的事 。
我们上面已经说到商铺供应充足 ， 除非是商业价值很高的地段 ， 一般的二手商铺在市场上并不吃香 。
试想一下 ， 那些想要做投资 ， 或者购买商铺经营生意的人 ， 不都是优先挑选地段好、性价比高的商铺吗？
更糟糕的是 ， 所谓“好地段”是会变的 。
城市的发展热区在不停变化 ， 10年前的黄金地段 ， 10年后可能热度已经退去 ， 曾经的黄金商业区 ， 可能因为城市的新规划 ， 导致变成人口流量少的老城区 ， 甚至无人问津 。
正所谓“三十年河东 ， 三十年河西” 。
再细想想 ， 真正好的商铺 ， 基本上都掌握在一些专门搞这方面投资的房地产大企业手里 ， 比如我们之前提到的恒隆 ， 只有少部分在极少数投资者 ， 或者是继承家业下来的人手里 。
所以问题就来了 ， 人家的好商铺 ， 会舍得转手给你去赚钱？都是自持 。
做不下去的坑 ， 才会来找你“旺铺转让” ， 至于旺不旺 ， 你做做不就知道了 。
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这里顺带提一个资讯 ， 5月28日 ， 十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》 ， 将从2021年1月1日起施行 。
值得注意的是 ， 这部《民法典》的第359条提出——
“住宅建设用地使用权期间届满的 ， 自动续期 。 续期费用的缴纳或者减免 ， 依照法律、行政法规的规定 。
非住宅建设用地使用权届满后的续期 ， 依照法律规定办理 。 该土地上的房屋及其他不动产的归属 ， 有约定的 ， 按照约定；没有约定或者约定不明确的 ， 依照法律、行政法规的规定办理 。 ”
也就是说 ， 住宅的土地使用权满了70年 ， 明确是可以自动续的 ， 费用有望可以减免；
而非住宅用地 ， 就像商铺这些 ， 待遇就不同了 ， 满了40年到期之后 ， 续期就要看看条件了 ， 可能还得缴纳一定的费用 。
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总的来说 ， “一铺养三代”的时期已经过去 ， 普通人投资商铺的风险挺高了 。
当然 ， 不可否认确实有行家 ， 懂得考察该地段的人流车流、配套设施结构、当地人的消费能力水平、附近的商铺密集度等等 ， 选到好铺子 ， 然后用便宜的价格盘下 。
【商铺买了铺子 ， 成了炮灰】但恐怕90%的人 ， 进场后就是成为接盘侠的命运 。
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（责任编辑：张洋 HN080）
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