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永升【房地产】旭辉控股集团：5月销售回暖明显，并表永升协同共进

【永升【房地产】旭辉控股集团：5月销售回暖明显 ， 并表永升协同共进】事件：
1）公司公布5月经营数据：2020年1-5月 ， 公司累计实现签约面积334.03万平方米 ， 同比减少13.31%；累计签约金额556亿元 ， 同比减少15.89% 。 2）公司向林氏家族收购永升5%股权 ， 获委托投票权后重获并表权 。 3）公司以18亿对价向三位林先生出售香港港岛5栋独立洋房
点评：
5月单月销售增速大幅提升 ， 前五月完成全年目标的24.2% 。
2020年5月 ， 公司实现单月实现签约金额202亿元 ， yoy26.49% ， 单月实现签约面积113.54万方 ， yoy12.26% 。 1-5月 ， 累计实现签约面积334.03万平方米 ， 同比减少13.31%；累计签约金额556亿元 ， 同比减少15.89% ， 完成全年目标（2300亿元）的24.2% ， 累计销售均价1.66万元/平 ， 与前期相比单位面积价格略有上升 。
公司对永升实现完全并表 ， 二者协同效应有望更上层楼 。
5月29日公司公告将以总对价港币7.83亿（每股10.19港元） ， 向林氏家族收购5%永升服务股票（7682万股） ， 交易完成后旭辉控股对永升的持股比例增至26.48% ， 同时 ， 林氏家族将持有永升服务的23.64%股权对应的投票表决权 ， 委托予旭辉控股 ， 交易完成后 ， 旭辉控股共计持有永升服务50.12%的投票权 ， 从而形成对永升服务的控制 ， 将其重新并表 。 1）财务方面：营收与毛利率得到拔高 ， 归母净利率影响不大 ， 对公司现金流与现金资产改善较多 ， 有助于公司提升现金短债覆盖比 ， 助力提升信用评级 。 2019年永升生活服务实现营业收入人民币18.78亿元 ， 综合毛利率接近30% ， 归母净利润2.24亿元 ， 且收入、净利润后续增速预计可观 ， 并表后对公司现金改善明显；2）估值边际改善：有助于公司综合估值水平提升 ， 截至6月3日收盘 ， 永升市值为人民币178亿元（195亿HKD） ， 对应2019年估值32.46倍 。 旭辉当前市值465亿元 ， 收购5%股比后归母市值约增加8.9亿 ， 对公司估值水平边际改善 ， 3）但更深层次来看并表后二者协同效应更加显著 ， 并表后公司或更有动力获取项目操盘权助力永升获取新房项目、且永升有望受益旭辉的品牌力与影响力增加外拓方面竞争力 ， 公司也有望依靠永升提供的优质的物业服务进一步提升项目溢价 。
出售5栋别墅获港币10.3亿资金支持公司运营 。
5月31日公司同林中先生、林伟先生、林峰先生订立买卖合同 ， 公司以代价18亿港币向三位林先生出售五家持有物业的公司 ， 共持有港岛5栋独立洋房 ， 分别位于香港港岛春磡角道44号、46号、48号、50号及港岛海天径1号 ， 五项物业市值共计16.9亿港币 ， 扣除负债出售所得款项净额约10.3港币将用于公司一般营运资金、改善公司流动资金及整体财务状况 。
投资建议：
公司业绩增长稳健 ， 2020年公司销售目标2300亿元 ， 增长稳健 ， 此次并表永升有望加强二者协同作用且对公司现金流进一步增厚、助力信评提级 ， 2019年公司积极拿地并且在深耕长三角基础上 ， 积极在环渤海、中西部和华南等地扩大销售 ， 因此土地成本有所提升 。 我们看好公司2019年新增土储的推货 ， 预计2020年公司销售额有望稳健增长 。 考虑到并表对公司利润的增厚以及资产出售 ， 我们将公司2020-2021年归母净利润调整为83.55/100.16亿元（原值76.5亿/90.4亿）；对应EPS为1.08/1.27元/股 ， 对应PE4.75、4.04倍；维持“买入”评级 。
风险提示：销售增速不及预期 ， 房屋价格大幅下行 ， 应收账款回收不及预期
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（责任编辑：张洋 HN080）


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