北京从“准物业”到“真物业”，北京牛王庙南院小区物业，真“牛”！
东北三环旁的牛王庙南院小区 ， 一条马路向小区中延伸 ， 5栋楼房分布于其两侧 ， 道路两侧施划着车位 。 小区东侧的花园中 ， 常有老人或在这里闲话家常 ， 或在健身器材上一显身手 。 重新粉刷后的楼道 ， 电线隐藏在电盒中 ， 与此前一捆捆电线胡乱地沿着屋顶穿过的景象大相径庭 。 
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违建拆除后的甬道新近正式施行的《北京市物业管理条例》 ， 将物业管理纳入社区治理体系 ， 为街道乡镇赋权 。 牛王庙南院小区也在探索着提高居民居住品质的道路 。 这个建于上世纪70年代的公房老小区 ， 经历了“准物业”到“真物业”的过渡 ， 形成了四方筹资的物业运行模式 。
■小区封闭 满足物业管理先决条件牛王庙南院小区一片静谧安详 ， 几位老人在小区花园中聊着天 。 车辆依次停放在新修的马路两侧 ， 每栋楼房的南侧 ， 都铺设着甬路 。 虽已建成40多年 ， 小区并未出现脏乱的情况 。
保洁员刚清扫完地面又去擦楼梯扶手和楼道窗 ， 楼道每天都要清扫一次 ， 并要做好消毒 。 小区院落每天清扫 ， 垃圾桶每天清倒两次 ， 做到小区垃圾日产日清 。
这个上世纪70年代建成的居民小区 ， 是纯公房小区的代表 ， 小区共有居民楼5栋 ， 255套房屋 ， 其中仍有公房近40套 ， 其余均为房改房 。
【北京从“准物业”到“真物业”，北京牛王庙南院小区物业，真“牛”！】“我们小区以前是‘敞开式’的 ， 小区没有围墙 ， 没有院内和院外的区别 ， 路人车辆都能随便穿过小区 。 ”一名居民表示 ， 小区内违建小门店较多 ， 环境秩序较乱 ， 居民们安全感很低 ， 对社区的认同度也不高 。
除了马路两侧的违建 ， 几乎每户一层家庭都在窗外盖起了违建房 ， 面积也越来越大 ， 占据着公共空间 。 “一楼的都在窗外盖 ， 楼上的居民也不示弱 ， 有的居民找个空地就搭起自己的小棚子 。 ”左家庄街道办事处顺源里社区党委书记樊永胜表示 ， 小区与一家单位犬牙交错 ， 最终协商后砌起围墙将小区封闭 ， 为引进物业管理解决了最重要的一个先决条件 ， 才能给这个混乱的老旧小区带来新的面貌 。
成功实现小区封闭管理后 ， 居民逐渐提升了对社区的归属感和认同感 。 随之 ， 违建小门店、一层违建房逐渐被拆除 。 车辆不再横七竖八地停放 ， 做到了停车入位 。 居民李秋琴也真切地感受到了小区环境的变化 ， “从当初破破烂烂到现在干净整洁 ， 未来休闲设施建好后 ， 老年人和孩子就可以在院子里遛遛弯儿了 。 ”
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小区中曾经的违建■居民自管 准物业为小区带来改观小区封闭后 ， 开始推行实施居民自管与政府扶持相结合的“准物业”自治管理模式 。
彼时 ， 自治管理委员会成员为7人 ， 均为在本小区居住且有一定威信、热心公益、身体健康、有一定工作组织能力的居民 。
小区环境得到了提升 ， 房屋的维修变得及时有效 。 自管会还在小区中规划停车位68个 ， 并聘请4名保安人员开展治安巡逻 。
但是 ， 老旧小区居民自治管理在运行中容易存在的问题 ， 在牛王庙南院小区同样凸显——管理资金不足 ， 需依靠政府买单 ， 不能“自我造血” ， 无法实现自我长效运转 。
同时 ， 管理能力不足 ， 与居民需求相比有一定差距 ， 居民在绿化补植、道路铺装、城市治理、治安防范和各类设备更新维护等方面的专业需求得不到满足 。 自管会的成员年龄偏大 ， 构成也不稳定 ， 身体条件、家庭情况和居住地的变化都会造成人员流失 ， 组织机构得不到可靠的保证 。
于是 ， 引入专业物业公司的想法在牛王庙南院小区开始出现 。 但是 ， 一些居民对此却有不同的意见 。
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