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北京从“准物业”到“真物业”，北京牛王庙南院小区物业，真“牛”！( 二 )


“这小院就这么五栋楼 ， 还要什么物业啊 ， 有点什么事我们自己就处理了 。 ”“你们物业都管什么啊 ， 你们就是为了挣钱 ， 能真心为我们服务吗？”……物业转型工作的负责人使出了浑身解数 ， 仍解除不了居民的疑虑 。 最后向居民代表承诺：“请大家放心 ， 我们来了 ， 先服务不收费 ， 您满意了再交钱 。 ”
■先尝后买 真物业引进后免费试用物业公司进入小区后 ， 在道路安护栏、在小区出入口立起挡车杆、粉刷楼道 。 院里搭建了遮阳棚 ， 能遮阳避雨 ， 还能为居民歇脚唠嗑提供便利条件 。 小区安装了门禁 ， 手机下载个软件 ， 不管多远都能打开单元门 。
“把管线都疏通了一遍 ， 因为老旧小区常会有管道被堵的问题 。 ”物业经理表示 ， 虽然居民不用掏一分钱 ， 但在街道办事处和社区的专项资金支持下 ， 居民享受到的物业服务水准却不低 。
物业提供免费服务经过了八个月时间 ， 其间也不断向居民宣传通过缴纳一定物业费才能得到良好生活环境及专业服务的理念 。
一名居民家中马桶损坏需要进行更换 ， 物业公司派出工作人员为其进行更换 。 当得知居民家中有多名残疾人后 ， 并未收取费用 。 “这也让居民十分感动 ， 最后成为小区第一个交物业费的居民 。 ”物业经理表示 ， 经过一段时间 ， 居民对物业公司从抵触情绪也转变成接纳 。
如何设置物业费价格也让各方颇费脑筋 ， 左家庄街道聘请了第三方专业机构 ， 对牛王庙南院小区房屋、设施设备、管理成本等进行系统评估 ， 初步测算出牛王庙南院小区若实施物业管理 ， 全年需管理经费30.1万元 ， 每平方米1.84元/月的收费标准 。 “因为小区户数少 ， 平均下来的物业费就会比较高 。 每平方米1.84元/月 ， 对于老旧小区来说偏高 。 ”樊永胜坦言 ， 这样的物业费价格也很难得到居民的认可 。
■四方筹资 居民物业费定价降六成物业公司结合停车收费、产权单位用房收费等进行了测算 ， 提出了新方案 。
新的方案包括停车费 ， 75个停车位全年共收取停车费7.02万元 ， 占总费用的23.3%；产权单位补贴 ， 全年约4万元 ， 占总费用的13.3%；街道补贴 ， 全年约10.08万元 ， 占总费用的33.5%；最后才是居民应缴的物业费 ， 按照每平方米0.69元/月的标准交纳 ， 共计9万元 ， 占总费用的29.9% 。 物业费因此从1.84元降到0.69元——去年的物业费收缴率最终达到85% 。
左家庄街道办事处主任孙曙光表示 ， 经过一段时间磨合 ， 牛王庙南院小区形成了符合小区实际的物业管理新模式 。 小区内居民楼外公共区域的保洁、绿化由街道办事处下拨的政府基本事业经费兜底保障 ， 物业公司负责小区公共设施维修养护、秩序维护以及居民楼内公共区域的清洁卫生 ， 经费来源为停车费收入、街道补贴、产权单位补贴和居民物业费四方共筹 ， 管理责任明确、资金来源明晰、物业服务专业 ， 走出了一条可持续的售后公房小区物业管理实现路径 。
北京首一业主大会指导部主任童超表示 ， 对于物业公司可通过增值服务来填补物业费低带来的低利润或者亏损的情况 。 老旧小区不仅需要市场化的行为 ， 相关部门也应增加一些资金支持 ， 建立“托底”经费 。
来源：北京晚报
本报采访人员 赵喜斌
流程编辑：TF020


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