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|比房价下跌更严重的事，正在这些城市蔓延( 二 )


但问题一直存在 ， 一直不被重视 ， 一直没有得到解决 。
不信？我们跳过疫情 ， 来看看疫情之前 ， 2019年各个城市的写字楼空置和租金情况——
|比房价下跌更严重的事，正在这些城市蔓延
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数据来源：戴德梁行
可以看到 ， 即便在疫情之前 ， 大多数主要城市里 ， 甲级写字楼的空置率过高和租金较低的问题也依然存在 。
1. 其中 ， 南宁的甲级写字楼是空置重灾区 ，唯一一个写字楼一半以上都被空置着的城市 。
204.1万方的甲级写字楼李 ， 空置率高达54.3% ， 租金却只有78.9元/平/月 ， 同比下降了14.91% 。
空置率排名第一 ， 租金排名却倒数第二 ， 这还不算即将完工的、在建的新增货量呢 。
2. 佛山的甲级写字楼空置率排名第二 ， 租金最便宜 。
佛山甲级写字楼的租金平均水平 ， 只有65.3元/平/月 。
3. 24个主要城市中 ， 近一半城市甲级写字楼空置率都在30%以上 ， 除了南宁和佛山 ， 还包括西安、苏州、天津、长沙、重庆、厦门、沈阳、贵阳等 。
4. 内地城市中 ， 广州的高端写字楼市场是最健康的一个 。
空置率只有5.4% ， 也是内地唯一一个甲级写字楼空置率在10%以内的城市 。
三
更让人不安的是 ， 这些现有写字楼高空置率、租金下滑背后 ， 还有一个更为严重的问题：
本就明显过剩、大量空置 ， 但这些城市写字楼新建的脚步却从未停止 。
我们以全国写字楼空置重灾区——南宁为例 。
事实上 ， 从2017年以来 ， 南宁的甲级写字楼空置率直线上升 ， 从2017~2018年 ， 空置率从30％迅速上升至40％ ， 从此之后一直高居不下 ， 屡次在全国排名第一 。
|比房价下跌更严重的事，正在这些城市蔓延
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与此同时 ， 南宁的写字楼也迎来供应大爆发 。
单2019年上半年 ， 南宁甲级写字楼新增供应量就高达25.8万平 ， 库存量189万方；到了2019年底 ， 存量为204.1万方 ， 较2016年底增加了151.81%；
一个经济发展跟不上、人才流入不足、产业并不够突出的广西南宁 ， 甲级写字楼却比南京、长沙、重庆等强二线城市还多 。
一边守着大量的、去花不掉的写字楼库存 ， 一边又不停地埋头盖楼、盖楼、盖更多的高端写字楼 。
写字楼是盖了不少 ， 也盖得漂亮 ， 但卖给谁？租给谁？
而盖楼最多、市场存量占全市甲级写字楼高达40%的南宁新兴商务区——五象新区的总部基地 ， 空置率更是达到恐怖的80.2% 。
租金上不去→货量严重过剩→新增供应量大→加剧市场货量压力→缺乏大企业去化→租金一跌再跌 。
就这样 ， 南宁的写字楼市场进入了魔性恶性循环圈 。
四
当然 ， 以上写字楼不是今天要讲的关键 。 关键是这些现象反馈到楼市、反馈到楼市选筹里 ， 我们能得到什么样的启发？
1. 全国范围内的写字楼 ， 都不是投资优选 ， 不要碰 。
不管是一线城市 ， 还是二三线城市 ， 投资最好绕过写字楼 ， 优选住宅 。
因为写字楼租金难涨、难租出去 ， 而且首付高、贷款周期短 ， 二次交易税费又高达30％ ， 可以说普通人投资写字楼 ， 没有一点优势 。
2. 城市选筹、区域选筹 ， 一定要围绕金融行业、互联网科技这两大产业聚核城市、聚核区域来选 。
不得不承认 ， 这些产业是如今绝大多数高端写字楼的强有力支撑 ， 有这些优质企业在 ， 写字楼的出租率就不会低、租金就不会低 。
那么围绕这些繁荣昌盛的写字楼周边 ， 住宅需求一定是最强劲的 ， 那么流通性也是最好的 ， 绝对不愁卖、不愁租、租金更不会低 。
3. 区域选筹 ， 远郊高空置率的新兴产业园区周围的住宅 ， 不是优选 。


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