首付郑州新密“首付贷”重现：首付2万元即可网签，开发商垫资( 二 )
采访人员了解到 ， 绿地溱水小镇的操作方式也一样 ， 一套价值将近100万元的房屋 ， 购房者首次只需交4万多元 ， 剩余的首付款在2020年到2021年分3次交 。
密兰小镇预计2022年6月交房 ， 根据置业顾问介绍 ， 购房者只需缴纳1万元定金、2.5万元首付款及维修基金等费用 ， 合计4万余元即可网签 ， 余下首付款在交房前支付完毕即可 。
采访人员对比发现 ， 都是首付分期 ， 但房企在具体执行方式上也不尽相同 ， 绿地的是借款协议 ， 银基的是欠款协议 。
在银基旅游度假区销售人员提供的一份《欠款协议》中 ， 采访人员注意到 ， 甲方为新密银基房地产有限公司 ， 乙方（欠款人）为购房者 。 欠款协议显示 ， 乙方购买甲方开发的某套房屋 ， “现因乙方购房资金不足 ， 特向甲方申请延期支付部分房款 。 ”
其中 ， “支付形式”一栏分为“一次性支付”和“分几次支付” ， 并分别列出支付时间与金额 。 “违约责任”指出 ， 若乙方未按照本协议约定按期足额向甲方支付的 ， 每逾期一日 ， 乙方需就未按期支付的金额按照年化利率24%的标准向甲方支付违约金 。 逾期超过30日（含30日）的 ， 甲方有权解除本协议并要求乙方一次性支付全部延期房款 ， 且乙方除按照上述标准支付逾期付款违约金外 ， 需另行应按全部延期房款的10%向甲方支付违约金 。
而绿地溱水小镇项目的置业顾问介绍 ， 首付主要是向公司旗下的物业、建筑等公司借款 ， 需与相关公司签订借款协议 。
暗藏风险
对于购房者来说 ， 首付分期解决了燃眉之急 ， 但其背后依然隐藏着不小的风险 。
从相关政策来看 ， 早在2016年住房和城乡建设部、中国人民银行等7部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》 ， 强调中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务 。 2017年 ， 住房和城乡建设部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》 ， 再次强调严禁房地产开发企业、房地产中介机构为购房人垫付首付款或采取“首付分期”等其他形式变相垫付首付款 ， 不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资等 。
而采访人员就当地多楼盘首付分期的情况致电新密市房管局 ， 一位工作人员明确回复称 ， 首付分期系开发商推出的活动 ， “他们说可以就可以” 。 而当采访人员追问 ， 相关部委及郑州市曾对首付分期行为明令禁止 ， 对方则表示并不知情 。
事实上 ， 首付分期不仅违反了相关政策 ， 还明显放大了购房者的购房杠杆 ， 暗藏风险 。
北京法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣表示 ， 对于房企 ， 首付分期能够提高销售业绩 ， 尽快实现资金回笼 ， 同时通过一系列融资方式将风险转嫁到了购房者身上 ， 利大于弊 。 但是 ， 这种行为会扰乱房地产市场正常秩序 ， 破坏资金监管、贷款监管的相关流程 ， 属于明令禁止的违法行为 。
王玉臣认为 ， 首付分期不符合购房流程规定 ， 首付分期看起来似乎是购房人分期付款而已 ， 但是实际上 ， 在现实操作中往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为 ， 同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求 ， 违反按揭贷款相关规定 。
“如果首付分期 ， 意味着购房资金能力往往是有问题的 ， 在透支自己的资金能力 ， 如果购房者后期不能按照协议分期支付 ， 一方面可能被开发商解除合同 ， 另一方面还要面对融资机构的追债 。 ” 王玉臣表示 ， 对于普通购房者而言 ， 通过首付贷集齐资金后 ， 还需要申请银行按揭贷款清还余下房款 ， 为了及时支付剩余首付款 ， 有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介进行筹措资金 ， 既会产生新的成本 ， 又会产生更多的融资风险 。 “尤其是有一些机构 ， 利滚利 ， 不小心就会掉入金融陷阱 。 ”
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