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地产地产行业拉开洗牌大幕 中小房企扎堆引入战投“自救”( 二 )


融资偿债压力巨大
扎堆引入战略投资的背后 ， 谋求规模扩张的中小房企们所面临的资金问题不容忽视 。
今年3月9日 ， 由于兑付资金未能及时到账 ， 协信远创旗下四只债券 ， “16协信03”“16协信05”“16协信06”“16协信08”被迫停牌一天 。 协信远创公布的公司债券2019年年度报告显示 ， 四只债券总额高达48亿元 ， 目前公司评级与项目均为AA 。
公司债券年报还显示 ， 截至2019年12月31日 ， 公司总负债金额约739.02亿元 ， 资产负债率79.64%；一年内到期的非流动负债132.99亿元 ， 而账上的货币资金仅有24.67亿元 。 此外 ， 在报告期内 ， 协信地产还于2019年6月发行了一笔美元债 ， 规模为2.3亿美元 ， 期限3年 ， 利率高达10% 。
另据天眼查获悉 ， 协信地产2020年1月19日被郑州市中级人民法院列为“被执行人” ， 执行标的超过6亿元；1月20日被杭州市中级人民法院列为“被执行人” ， 执行标的9109.14万元 ， 目前已执行完毕 。
克而瑞地产研究表示 ， 2020年是房企债券到期的高峰 ， 95家房企年内到期债券达到5000亿元以上 ， 较2019年上涨43% ， 房企的融资及偿债压力较大 。
数据显示 ， 弘阳地产2015～2017年融资成本分别为8.38%、7.72%、7.52% 。 公司上市以来 ， 平均票据利率超过11% 。 截至2019年12月31日 ， 该年度弘阳地产的融资成本约为人民币6.343亿元 ， 较去年同期的4.993亿元增加27% 。
从整个行业来看 ， 在融资利率方面 ， wind数据显示 ， 2020年4月国企平均融资成本为3.46% ， 而民企平均融资成本则为5.22% 。
“银行借钱出去也是有风险的 ， 肯定会优先选择安全系数较高的企业 ， 小房企不具备这种条件 。 ”卢文曦认为对小房企而言融资成本高是正常的 ， “毕竟 ， 银行也得收益与风险对等才能继续下去 。 ”
在张宏伟看来 ， 融资成本的高低主要跟以市场规模为主的核心财务指标有关 。 “当然大多数企业还是看排名是不是在前30强 。 此外 ， 企业性质也有影响 ， 国企或者央企包括大型民企融资成本会相对低一些 。 ”张宏伟表示 ， 企业的杠杆率和负债情况都会影响企业授信 ， 甚至有些压力较大的企业会被金融机构纳入黑名单 。
地产洗牌大幕拉开
高速扩张潜藏的风险叠加疫情黑天鹅事件 ， 房地产行业的洗牌速度正在加速 。
据人民法院公告网显示 ， 截至5月31日 ， 2020年全国已经有超过150家房地产企业发布破产公告 ， 平均每天都有1家房企申请破产 。
克而瑞地产研究分析 ， 2019年中国房地产市场行业收并购规模1839.6亿元（包含中国境内房地产开发、经营及服务） ， 较2018年同比增长4% 。
根据克而瑞公布的2020年一季度中国房地产企业销售TOP200排行榜显示 ， 截至一季度末 ， TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益金额集中度分别达到30.2%、45.3%、53.9%和62.3% 。
从数据上看 ， 百强房企的行业集中度还在进一步加剧 ， 其中 ， TOP3房企集中度提升近4.5个百分点至16.4% ， 提升幅度最大 。 而TOP51-100、TOP101-200梯队房企的集中度则在前两年的基础上继续降低 。
在业内人士看来 ， 不仅是整个行业环境发展原因 ， 中小房企面临的资金压力、土地压力、人才压力犹如三座大山 ， 这也加速了房地产洗牌的节奏 。 “人家在慢慢的挤压你的市场 ， 必须得先活下来再说 。 ”卢文曦表示 ， 随着大房企越来越下沉到四五线城市 ， 中小房企面临的局势非常不利 。 “尽管是土生土长的企业 ， 拿地的成本也有可能比不过人家 ， 加上品牌房企还可以通过品牌溢价来获利 ， 即便小房企的价格低 ， 但利润也不如品牌房企 。 这种情况下 ， 小房企很难竞争 。 ”
张化东分析指出：“对中小房企而言 ， 至少要面对三方面的压力：第一 ， 资金压力 ， 融资成本高 ， 相比大规模企业比较难；第二 ， 土地压力 ， 因为现在地价都比较贵 ， 单块土地投资的额度都比较高 ， 如果没有比较好的体量 ， 很难进行土地储备；第三 ， 人才压力 ， 尽管地产行业属于资本密集型行业 ， 但实际上单人的产能和操盘能力以及资金、投资的量都比较大 ， 对人才的需求比较高 ， 小企业在吸引人才方面还是有一定的劣势 。 ”


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