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上海楼市上海楼市的信心已经全面恢复( 二 )


2、如今的上海新房 ， 改善当道不可逆 。
刚刚说了成交量 ， 现在我们看下5月单个项目过百套楼盘的成交均价 。
上海楼市上海楼市的信心已经全面恢复
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图中可见 ， 总计22个项目5月成交过百套 。
其中8W以上的高达8个 ， 居然高于刚性改善（5-8万均价）和刚需（3-5万均价）的个数 ， 而3W以下的仅仅只有金山金水湖板块的新华上湖院 ， 均价仅仅1.78W 。
上海楼市上海楼市的信心已经全面恢复
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豪宅以及改善的成交占比刚好五成 ， 占了楼市总成交的半壁江山 。
基于以上数据 ， 2020年5月的成交均价为6.43万元/㎡ ， 远高于4月的成交均价6.0万元/㎡ ， 但这个并不仅仅说明上海新房房价单月上涨了7% 。
唯一能够说明的一点就是 ， 后疫情时代 ， 长时间居家隔离的我们对于居住体验感受更深 ， 改善居住品质的愿望也更为强烈 。
3、楼市如此火爆 ， 供求关系缺一不可 。
我们仍然记得2月受到疫情影响 ， 无一新增供应 ， 即便到了3月仍然只有绿地海珀外滩位数不多的开启供应 。
于是2月楼市成交惨淡 ， 3月楼市更多的在吃老本 ， 直到4月下半月 ， 楼市才有了2020年1月的样子（因为2020年1月楼市真的很猛） 。
4月30盘齐开 ， 4月的成交突破了5000套 ， 这是一个信心关口 。
上海4、5两月供应面积147.1万㎡ ， 其中4月供应95万方更是近两年的最高值 ， 而5月成交面积89万㎡同样也是近两年的最高值 。
更重要的是4、5两月总计成交167.8万㎡ ， 就是4、5两月的供应 ， 在5月底的时候全部消化（去化）还不算 ， 以至于我们看到目前的新房市场已经在去化前几个月的库存了 。
换句话说 ， 如今的市场 ， 丝毫不缺少购买力 。
上海楼市上海楼市的信心已经全面恢复
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建议
上海楼市接下去到底怎么走？
这应该是大家最关心的一个话题 。
从5月成交套数破百的项目中 ， 在5月有新增供应的仅仅是3个 。 尚海湾豪庭、万科青藤公园和绿宝园 。 也就是说 ， 另外19个是4月神奇30盘中的19个 。
而其实我们在半个月前就和大家聊过 ， 5月供应距离4月的供应足足少了4300套 。 但仍然不用太过慌张 ， 上海楼市还有着一股神秘力量 。
不少项目突然之间就推出了楼王 ， 比如普陀石泉的宝华城市之星 ， 普陀真如的品尊国际 ， 又比如普陀桃浦的中环名品公馆 ， 甚至徐家汇(002561,股吧)还藏着永新城 。
但是2020年的楼市要反超2019年 ， 并不是看上文我们说到的3000套不到的成交总套数的差值 ， 而是需要看2020年剩下7个月的供应能否弥补2、3两月带来的供应缺失 。
上海楼市上海楼市的信心已经全面恢复
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上图中的供应套数都是1-5月
说到底 ， 对于居住品质的追求永远不会停步 ， 而如果每个月都像史诗级的五月一样 ， 那对于购房者一定是最大的好事 。
最后 ， 分享一些对于购房者的建议：
1、虽然前五月改善当道 ， 但并不意味着2020年就没有刚需上车盘了 ， 接下去的7个月 ， 对于刚需的朋友 ， 依然是个买房的好时机 。
目前来看 ， 2020年剩下的7个月 ， 还会有将近超过100个新盘入市 ， 而6月的供应新盘差不多有20-25个 ， 买房者完完全全可以好好挑选 。
2020年新房优质新盘真不少 。
2、根据五月的区域供求数据 ， 浦东（原南汇区域）、青浦、宝山、闵行、黄浦目前都是供不应求的区域 ， 优选这些区域成交乃至新增认筹排行榜靠前的项目 ， 也不失为一个当下的优质买房秘诀 。
而诸如奉贤、崇明等区域 ， 供大于求 ， 在选择此类区域的新房时 ， 要注意 ， 同一板块涌入多个新盘集中供应的时候 ， 一定要注意 ， 通常这些区域仅仅只有头部产品（排名前三 ， 甚至前二）的产品将将受到市场青睐 ， 差不多单月可以有50套的成交已经十分优秀 。


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