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成本优先票据发债成本只有9% 新招股的祥生控股潜力如何？

    过去三年年复合年增长率为137.6% 。 净利润32.09亿元 ， 较2018年同比大幅增长650% 。 2019年ROE高达50.1% ， 在绝大多数的内房股中属于头部企业 。
上述表现优异的指标 ， 全部来自于浙系房企——祥生控股 。 6月3日 ， 祥生控股向港交所递交了招股申请 ， 成为规模前30房企中最后一家申请登陆资本市场的企业 。
让人印象深刻的是 ， 祥生控股此前尽管从未获得过境外机构的信用评级 ， 却已经成功在海外发行了多笔美元优先票据 。 票面利率却仅9% ， 融资成本与那些已经在资本市场盘桓已久 ， 规模相近 ， 又有国际三大评级机构评级加持的上市房企相比 ， 不见劣势 。 这也意味着融资成本占到销售成本6%的祥生 ， 有可能因为综合融资成本的下降 ， 进一步提升毛利率水平 ， 进而带来更高的ROE 。
可能是又一只潜力股
从2017年开始 ， 从融创、恒大 ， 到龙光、融信 ， 再到世茂、龙湖 ， 每一年港股市场的内房股 ， 都为投资者创造了巨量财富 。
而今年 ， 能为投资者创造财富的可能会是祥生控股 。
首先从财务角度来分析 ， 作为资产盈利能力的关键指标——总资产收益率 ， 由2018年的0.4% ， 快速提升至2.5%；净资产收益率由16.6% ， 飙升至50.1% 。
学过杜邦分析法的投资者都知道 ， 净资产收益率的高低取决于两大因素 ， 一是财务杠杆比率 ， 二是总资产周转率 。 由于在过去三年间 ， 祥生控股成功地实现了快速降低净负债率的目标 。 净资产收益率的迅速提升 ， 其实是总资产周转率快速提高的后果 。
【成本优先票据发债成本只有9% 新招股的祥生控股潜力如何？】计算2017年的总资产周转率和2019年的总资产周转率 ， 可以发现周转次数由0.08次 ， 提升至0.27次 。 周转速度有了非常明显的提高 。
资金运营效率提高的直接成果 ， 就是祥生控股在财务成本绝对值大幅增加 ， 由2017年的18.8亿 ， 飙升至2019年44.77亿元 ， 但在销售成本中的占比却不断下滑 ， 由2017年的10.3% ， 降低至2019年的6% 。
随着祥生的销售规模的进一步扩大 ， 以及资金运营效率地提高 ， 未来祥生在总资产回报率的水平有望进一步提高 。
尤其是上市之后 ， 祥生还有可能因为融资主体信用评级的提高 ， 融资渠道的快速拓展 ， 实现以比目前更低的融资成本 ， 获得更多更便宜资金的机会 。
资金效率：让投资者放心
招股说明书显示 ， 祥生控股也许是少数没有完成上市 ， 但却已经成功发行了美元优先票据的内地房企 。 2018年 ， 祥生以Libor+9%及11%的利率 ， 发行了一笔9500万美元的优先票据 。 到期后 ， 又以9.5%发行了一笔9.94亿元的人民币优先票据 。 今年又第一次发行了笔两年期的3亿美元优先票据 。
在境外的市场上 ， 内地房企的优先票据很容易发行 。 原因是内地房企通常能给出很高的票据利息 ， 多在12%以上 。
但像祥生控股这样 ， 还没有完成上市工作 ， 也没有得到国际三大评级机构评级的房企 ， 能用9%左右的利率发行优先票据 ， 却是难得一见的案例 。
很重要一个因素是因为公司的高效 。
在祥生曾经重点发展的大本营——浙江 ， 有一家房企以融资成本屡创内地民营房企新低而闻名 。 那家企业的名字叫作滨江集团(002244,股吧) 。 尽管 ， 这家房企的国内信用评级也只有AA+ ， 但发债的票面利率往往比AAA级别的房企更低 。 比如今年一季度 ， 滨江曾多次发债 ， 其中一年期的公开发债 ， 票面利率多在3% ， 超过一年的债券 ， 票据利率也只有4% 。
杭州当地房地产圈内人士在比较两家房企特点时认为 ， 祥生未来也会像滨江集团那样 ， 凭借资金高效率 ， 换取金融机构对祥生的信心 ， 进而实现低成本发债的目标 。
这是因为祥生 ， 像同为浙系的绿城、滨江一样 ， 同样是追求产品高品质的开发商 。


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