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第一财经|征地改革仍存重大分歧，集建地能否直接搞房地产开发？


第一财经|征地改革仍存重大分歧，集建地能否直接搞房地产开发？
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新《土地管理法》在缩小征地范围方面作出了一些较大突破 ， 但留下了“成片开发可征地”这个政策尾巴 。 如今新法已经实施近半年 ， 但何为成片开发依然处在争议之中 。
比如 ， 何为成片开发？其公共利益体现在哪里？房地产开发算不算成片开发？如果不能征地房地产开发用地从哪来？这些争论一直伴随着本轮修法的整个过程 ， 并延续至今 。
为了推进征地制度改革 ， 自然资源部6月5日发布《关于公开征集土地征收“成片开发”标准意见建议的公告》 ， 决定自6月5日至7月5日向社会公开征集土地征收“成片开发”标准的意见建议 。
今年1月1日开始施行的新《土地管理法》第四十五条规定 ， 为了公共利益的需要 ， “在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内 ， 经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的”可以依法征收土地 。 同时明确 ， “成片开发”应当符合“国务院自然资源主管部门规定的标准” 。
但问题就出在这个“标准”目前尚且不清不明上 。 围绕如何制定土地征收“成片开发”标准 ， 自然资源部先后两轮征求40余位专家和数百个地方政府的意见 ， 对土地征收“成片开发”涉及的有关问题进行研究 ， 但在一些重大问题上仍存在分歧 。
考虑到土地征收“成片开发”标准直接关系到土地征收制度改革推进的步伐 ， 关系到广大农民群众重大切身利益 ， 关系到经济社会的统筹发展 ， 必须审慎、稳妥对待 ， 自然资源部表示 ， 下一步将根据各方面提出的意见建议 ， 拟定土地征收“成片开发”标准初稿后 ， 再次向社会公开征求意见 。
房地产开发是否纳入成片开发？
近些年来因征地引发的矛盾日益增多 ， 成为本轮土地管理法修订的一个主要动因 ， 而解决方向主要是缩小征地范围和提高征地补偿等 。 “成片开发可征地”引发的争议较大 ， 可能与是否将房地产开发纳入其中有关 。
为何要将成片开发列入可以征地的情形？在2018年12月23日《土地管理法（修正案）》草案提请全国人大常委会一审之际 ， 自然资源部部长陆昊曾表示 ， 将成片开发纳入可以征地的情形 ， 以免对经济社会发展影响过大 。
除了成片开发这一情形可征地外（第五种情形） ， 新《土地管理法》还列举了其他五种可以征地的情形 ， 具体规定如下：
为了公共利益的需要 ， 有下列情形之一 ， 确需征收农民集体所有的土地的 ， 可以依法实施征收：
（一）军事和外交需要用地的；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；
（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；
（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形 。
纵观这六类情形 ， 基本可以涵盖当今社会发展所需要的主要建设类别 ， 而且 ， 除了成片开发外 ， 社会各界对其他五种情形暂无太大争议 。
作为宏观经济的一个支柱产业 ， 此前房地产开发涉及到的征地行为不少 ， 而且政府的征地价格与出让地块的价格相比往往差距很大 ， 容易引发矛盾 。 在新《土地管理法》之下 ， 未来房地产开发能否适用于某一种情形来进行征地？
此前官方并未界定“成片开发”的具体内涵 ， 而从过往地方实践来看 ， 成片开发时常包含房地产开发行为 ， 而以商业经营性为主的房地产开发需要征地的话 ， 在上述六种情形中 ， 似乎也只能归类于成片开发这一种情况 。


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