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第一财经|征地改革仍存重大分歧，集建地能否直接搞房地产开发？( 二 )


全国人大财经委委员蔡继明曾表示 ， 《宪法》强调国家为了公共利益的需要 ， 才能依法征收和征用农村的集体土地 。 建一个住宅小区、开发区或者工业园区都是成片开发 ， 但不属于公共利益 。
按照《城市房地产管理法》规定 ， 房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为 。
换言之 ， 当前房地产开发必须在国有土地上进行 ， 而这些国有土地的来源一是存量 ， 二是通过征收集体土地而来的新增国有土地 。
如果未来不能通过征地方式来为房地产开发提供新增国有建设用地供应 ， 那以后只能寄希望于各城市中存量的国有土地了 ， 这显然会对房地产开发用地的供应造成影响 ， 而且 ， 城市存量土地相对来说获取成本会远高于直接征地（拆迁等因素） 。
第一财经|征地改革仍存重大分歧，集建地能否直接搞房地产开发？
本文插图

集体建设用地能否用来房地产开发？
社会各界目前对成片开发可征地的争议较大 ， 如果房地产开发最终被排除在“成片开发”之外 ， 意味着在征地（受限制）和存量土地（成本高）之外 ， 它还需要找寻其他途径来获得土地 。
新《土地管理法》破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍 ， 删除了“任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地”的规定 ， 为经济建设和发展提供了新的土地供应渠道 ， 这与以商品住房为主的房地产开发有多大的关联？
新《土地管理法》第六十三条规定 ， 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途 ， 并经依法登记的集体经营性建设用地 ， 土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用 。
【第一财经|征地改革仍存重大分歧，集建地能否直接搞房地产开发？】按照上述规定 ， 集体建设用地入市后只能用于工业、商业等经营性用途 ， 而房地产开发是否在这个“经营性用途”之内 ， 目前还没有正面的官方回应 。
从某种角度来说 ， “经营性用途”和“成片开发”这两个表述 ， 都存在内涵不清外延不明的问题 ， 在实际操作中会造成一些模糊地带 。
一位土地专家对第一财经表示 ， 成片开发这种含糊其辞的表述 ， 就可能导致地方什么都往里面装 ， 改革相当于没改 。
正是由于对“经营性用途”是否包括商品住宅类的房地产开发看法不同 ， 各类机构对集体建设用地入市如何影响房地产市场也有不同判断 。
且不管学界和民间机构如何评议集体土地入市 ， 地方实践上却早有所突破 。 近期北京将有两宗集体建设用地推向市场 ， 用来建设限价性商品房和共有产权房等 ， 涉及总投资170亿元 。 而在去年9月 ， 北京就已经成功出让了一宗集体建设用地 ， 用来建设可对外销售的共有产权房 。
从性质来看 ， 限价性商品房和共有产权房都属于政策性商品房 ， 且产权可转让 ， 这是否就是未来房地产开发与集体建设用地入市之间的连接纽带 ， 还是只能将其视为土地制度改革名义下的些许个案？还需要继续观察 。


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