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爆发性十年深耕 富力优质资产蕴藏爆发性红利

尽管楼市已有步入“小阳春”之意 ， 但在充满不确定性的国内外环境下 ， 紧抓销售和融资、保证现金流安全仍是房企的核心命题 。
克而瑞数据显示 ， 今年前五月 ， 富力地产(02777.HK ， 简称“富力”)全口径销售金额近四百亿 ， 销售权益比高达93% 。 紧抓销售大力开源的同时 ， 富力抢滩融资窗口期 ， 低利率发债置换债务 。
“由于富力积极再融资、额度批准以及在岸资本市场的强大地位 ， 该公司不太可能遭遇流动性紧缩 。 ”标普预计 。
较之同行 ， 富力更倾向于全资持股项目 ， 同时其固定资产中拥有大量优质酒店项目 ， 运营价值提升未反应到账面上 。 这意味着 ， 富力的盈利情况更具含金量 ， 且酒店资产存在低估情况 。
在业内看来 ， 若以实际市场评估值衡量 ， 富力酒店板块通过资本运作可释放的增长空间巨大 。 同时 ， 旧改业务是富力的隐形“金矿” ， 随着大量货值逐步释放 ， 富力有望迎来利润爆发期 ， 进入高质量发展新阶段 。
资产“含金量”可观 ， 销售权益比达93%
随着疫情影响逐渐淡化 ， 房企销售持续回暖 。 克而瑞数据显示 ， 5月百强房企全口径销售额10915.4亿元 ， 环比增长21.3% ， 同比增速提升至12.2% 。 至此 ， 今年销售金额达千亿的房企已有六家 。
值得注意的是 ， 当下房企普遍以全口径进行业绩公告 ， 即将集团连同合营、联营公司所有项目计入业绩 ， 不考虑股权占比及是否操盘 。 如果以更具参考价值的权益销售额看 ， 千亿房企数量减至五家 。
数据“缩水”背后 ， 随着公开招拍挂市场成本攀高 ， 近年房企倾向于通过合作、小股操盘等方式快速获取土储 ， 同时减轻资金压力、撬动杠杆；但权益占比过低 ， 房企可能面临“增收不增利”的困境 。
一直以来 ， 为保证集团盈利质量 ， 富力合联营项目及少数股东权益非常少 ， 项目基本由富力全资持股 。 据克而瑞数据 ， 前五月富力权益销售金额365.5亿元 ， 稳居行业前二十 ， 销售权益比高达93% ， 远超业内75%的平均水平 。
销售权益比例越高 ， 锁定利润能力更强 。 去年 ， 富力营收达908.1亿元 ， 同比增长18.2% ， 物业销售毛利率34.9% ， 高于行业整体水平 。 更重要的是 ， 因少数股东权益、表外项目等较少 ， 富力失去隐藏债务、粉饰报表的空间 。
爆发性十年深耕 富力优质资产蕴藏爆发性红利
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日前 ， 因“表外输血”信披问题 ， 国内两家规模房企收到监管所问询函 。 “合作开发模式下 ， 房企对表外项目提供资金支持及融资担保是行业惯例 ， 但不排除企业借此将有息负债转移到表外 ， 以降低负债率表现 。 ”业内人士认为 。
反观富力 ， 因独立操盘能力较强、在项目获取和资金上实力较高 ， 该集团更倾向于通过独资实现规模发展 ， 掩藏债务的空间更小 。
今年一季度 ， 房企抓住融资窗口期 ， 借新还旧铺排债务 。 富力也不例外 ， 期内相继发行7亿元短期融资债券、4亿美元优先票据、10亿元公司债券 ， 近期其拟发行金额为100亿元的公司债券已获批 。 另外 ， 富力地产银行融资渠道畅通 ， 尤其是早期布局拥有巨大先发优势的城市更新项目 ， 更是获得了各家银行的认可及追捧 。 近期 ， 其在广州的标志性城市更新项目“笔村旧改项目”获得了中国农业银行(601288,股吧)及广州市农商行约人民币92亿元的授信支持 。 2019年 ， 备受关注的富力地产“广州市陈田村旧改项目”更是获得了中国银行(601988,股吧)作为牵头行的银团高达约140亿元的银团贷款支持 。
从融资成本看 ， 富力融资利率处于6%~7%区间 ， 且债务结构健康稳定 ， 银行贷款占比近半 ， 资金成本也更低 。 一季度 ， 当代置业、景瑞控股、佳源国际等房企仍有境外债券利率超过10% ， 相较而言 ， 富力整体融资成本可控 。


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