爆发性十年深耕 富力优质资产蕴藏爆发性红利( 二 )
值得注意的是 ， 富力酒店板块近年来运营提升和物业增值明显 ， 但会计入账进入固定资产科目 ， 因此账面数据难以反映资产真实价值 ， 且在存续期内要按买入成本不断折旧或摊销 ， 存在资产低估的情况 。
据悉 ， 上述资产市场评估值约520亿元 ， 与380多亿元的账面计价差额巨大 ， 富力酒店资产在账面上被低估的价值超过150亿元 。
此外 ， 富力还可通过蕴含在酒店资产下的资产证券化等方式释放融资效率 ， 提升净利水平 。
缓拿地、降负债 ， 旧改金矿爆发在即
疫情冲击下 ， 房企纷纷加快去库存和资金周转速度 ， 促进现金回笼 。 “从根本上来说 ， 千方百计去杠杆 ， 将企业负债降到合理水平 ， 才能有光明的未来 。 ”全国政协委翟美卿认为 。
龙头房企也不例外 。 年初业绩发布会上 ， 中国恒大宣布启动战略转型 ， 以实现更持续稳健的发展 。 “从2020年开始转变发展方式 ， 全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略 。 ”
恒大的计划是 ， 严控土地储备规模 ， 实现土储负增长 ， 把有息负债每年平均下降1500亿元 。 在该集团管理层看来 ， 过量土储会造成大量资金沉淀 ， 而现存较充裕的土储是下一步“瘦身”的保障 。
富力的发展策略与此类似 。 过去一年 ， 富力放缓在公开市场的拿地速度 ， 土地收购策略主要集中在资产快速周转的土地、低成本土地及城市更新项目 ， 在管理资本开支的同时保持稳定的利润率 。
今年业绩会上 ， 富力表示 ， 集团已签约合作城市更新项目超70个 ， 可售面积超4000万平方米 ， 其中92%的面积位于一线及二线城市 ， 60%位于大湾区 。 目前 ， 两年内目标可转化超1000万平方米 ， 对应货值约2000亿 。
旧改是富力的看家本事 ， 在广州大本营等深耕城市储备了不少项目 ， 如富力茅岗村项目规划计容面积227.43万㎡ ， 笔村项目规划计容面积149万㎡ ， 陈田村项目规划计容面积199万㎡ ， 这些近期陆续要开始出货 。 此前 ， 除部分合作意向金进入其他应收款科目 ， 该板块的巨大资产规模并未反映到账面上 。
相较于招拍挂及收购项目 ， 透过城市更新获得的土储利润率更有保证 ， 并便于管理资金流动 ， 可提升房企盈利空间 。 而巨量的低成本土储、和极具增长潜力的城市布局 ， 将为富力提供永动机式的利润源泉 。
中金公司表示 ， 富力有望借助城市更新重新打开一二线市场 ， 土储质量有望改善 ， 杠杆率进一步下降 。
惠誉同样认为 ， 富力管理层提出的去杠杆计划可以实现 ， 集团地产业务较强、业务多元化程度较高 ， 截至2019年末 ， 5800万平方米的大规模土地储备足以支持四到五年销售 ， 从而为降杠杆提供缓冲 。
得益于基本面不断改善 ， 富力持续获得资本市场认可 。 2019年12月19日 ， 富力配售2.73亿股新股 ， 得到多家国际大行的认可支持 ， 获得约6倍认购 ， 体现出机构投资者对富力未来股价的信心 。
2020年2月17日 ， 富力被纳入恒生中国高股息率指数比重最高的成分股top10；5月18日 ， 恒生指数公司推出 “恒生大中型股价值50指数”和“恒生大中型股价值偏向指数” ， 富力同时被纳入以上两项指数 。
【爆发性十年深耕 富力优质资产蕴藏爆发性红利】在业内看来 ， 如果富力能按管理层预期 ， 顺利实现降杠杆计划 ， 届时市场有望给予其全新估值 。 而在这一过程中 ， 富力的高盈利质量、巨量旧改金矿、以及多元稳健的业务模式 ， 将对新阶段的到来形成极大助力 。
（责任编辑：宋虹姗 HO031） 【免责声明】本文仅代表合作供稿方观点 ， 不代表和讯网立场 。 投资者据此操作 ， 风险请自担 。
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