亿翰智库|核心利润增幅创5年新高，合景泰富的盈利能力为什么这么强？
引言
合景泰富是广州的大型房地产开发公司 ， 也是最早一批赴港上市的房企之一 。 从2019年业绩表现来看 ， 合景泰富销售业绩为861亿元 ， 位于亿翰智库 《2019年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》 榜单的第43名 。 虽然规模居中 ， 但合景泰富的盈利表现尤为突出 。 2019年合景泰富核心利润取得大幅增长 ， 同比增长36.8%至52.1亿元 。
一、2019年 ， 核心利润增幅创近5年新高
2019年合景泰富的盈利表现异常亮眼 。 核心利润大幅增长36.8%至52.1亿元 ， 增幅创近5年新高 ， 另近十年来合景泰富的毛利润率始终维持在30%以上水平 ， 盈利能力表现优异 。
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合景泰富为何能维持高利润水平？经过分析 ， 我们认为合景泰富维持高核心利润的原因包括：
一是 优质的土储布局和成本管理拓展了企业的盈利空间 ；
二是 投资性业务进入收成期 ， 为集团提供稳定现金流保障；
三是 城市更新全面推进 ， 进一步助力集团未来规模增长及盈利增长。
二、优质土储布局和严格的成本管控拓宽盈利空间
在房企争雄 ， 业绩逐鹿的时代 ， 合景泰富能够维持较高的毛利润率 ， 那么其在房地产行业中必然具有独特的优势 。 我们认为合景泰富持续聚焦一二线城市的发展战略是基础 ， 而优质的土地储备以及优良的成本管控能力为企业的地产开发业务拓宽了盈利空间 。
第一、战略层面上 ， 随着政策和区域经济发展形势变化 ， 合景泰富动态调整土储布局 ， 但是聚焦核心一二线城市的战术从未改变 。 例如2017年粤港澳大湾区强势崛起后， 合景泰富开始加大大湾区的布局 ， 首次落子深圳、中山、肇庆等城市 ， 同时还加速了长三角城市群的布局 。 随着两个重要区域的版图布局基本完善 ， 2018-2019年又 进而实施深耕策略 。 但是纵观2014-2019年企业的拿地或是土储布局的 相关表述 ， 合景泰富始终聚焦于一二线城市 。 高能级城市人口密度大 ， 经济发展水平高 ， 因此市场需求更旺 ， 购买力更强 。 显然 ， 持续聚焦一二线城市发展战略是指引企业获得高回报的基石 。
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第二、土储实际布局基本与战略安排保持一致 ， 多数土储集中于一二线城市、高经济发展水平地区域 。 截至2019年末， 合景泰富共拥有156个项目， 项目布局内地及香港共39个城市。 从城市能级看 ， 多为一二线城市；从布局的区域看 ， 主要分布在粤港澳大湾区和长三角城市群 。
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在深耕粤港澳大湾区和长三角区域 ， 聚焦一二线城市发展战略指引下 ， 合景泰富在相应地区的销售金额也逐年提升 ， 进而为企业的营业收入增长以及盈利能力奠定了基础 。 2019年合景泰富在两大核心城市 群的销售业绩占比合计73% ， 一二线城市的销售业绩在总业绩中占89% 。
第三、严控成本 。 房地产开发业务是合景泰富营业收入的主要来源 ， 而根据销售成本的结构 ， 其土地成本和建筑成本一直稳定控制在行业较低水平 ， 因而为企业的利润增长提供了空间 。
合景泰富在地产业务中的成本管控包括两个方面：一是 在土地获取时有严格的利润测算 ， 因而能有效控制拿地成本 。 二是 通过集中采购和成本控制体系标准化管理 ， 把控建筑方面的开支 。
从2014-2019年合景泰富销售成本的结构看 ， 土地成本均值为3231元/平方米 ， 最高值不超过4000元/平方米；建筑成本均值为4595元/平方米 ， 最高值为5829元/平方米 。 总体上 ， 2014-2019年的单位销售成本相对较低 ， 均值仅7826元/平方米 。 另外 ， 企业2017-2019年的销售均价都位于16000元/平方米以上 。 因此 ， 严格控制成本使得企业盈利空间充裕 ， 毛利润率持续维持30%以上水平 。
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