亿翰智库|核心利润增幅创5年新高，合景泰富的盈利能力为什么这么强？( 二 )
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三、投资性业务进入收成期 ， 为集团提供稳定现金流保障
合景泰富较早涉猎投资物业 ， 并且投资物业种类不断丰富 ， 规模不断提升 。 在2007年上市之初 ， 投资物业已包括广州合景国际金融广场（IFP） 。 在投资物业种类方面 ， 合景泰富先后进军了商业地产 ， 如商场、办公楼、酒店以及长租公寓等；且投资布局多聚集在核心城市群或高能级城市 。
通过多年市场沉淀 ， 合景泰富已构建全业态商业链 。 旗下商业项目陆续开业和运营成熟 ， 为合景泰富提供稳定的现金流入与利润支撑 。
截止2019年 ， 合景泰富已在大湾区、长三角、重庆、成都等核心地区开发多个商业项目 ， 其中商场8个 ， 写字楼8个 ， 酒店17个 。2019年 ， 集团权益持续性经营收入为24.3亿元 ， 同比增长49% ， 成熟商场经营利润率为52% ， 成熟写字楼经营利润率为86% ， 为集团提供稳定的现金流入和利润支撑 。
目前 ， 商业和酒店已形成品牌效应 ， 其中商业形成悠方和摩方两大购物中心品牌 ， 针对不同的客户群体 ， 赋予产品不同的个性体验 。 自营酒店品牌木莲庄酒店 ， 也已在广州、杭州、成都等城市落地运营 。
四、城市更新全面推进 ， 助力集团未来规模增长及盈利增长
合景泰富除了在公开市场和收并购方面坚持深耕外 ， 在城市更新方面也取得较大突破 。 截至2019年12月底 ， 合景泰富在广州、深圳、佛山三个城市11个区共 已签约26个旧改项目 ， 预计总可售建筑面积约1373万平方米 ， 可售货值约5850亿元 。
目前合景泰富现有旧改项目正在转化中 ， 2020年将启动4-5条村拆迁动工 ， 3月以来 ， 广州红卫村、双沙村、南岗村已启动拆迁 。 随着项目转化推进 ， 旧改项目预计将为企业带来可观的可售货值 。 根据合景泰富进度预估 ， 旧改项目2021年可实现供货100亿 ， 助力企业规模和利润的双增长 。
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五、高盈利及增长潜力 ， 赢得资本市场高度认可
其高盈利及增长潜力 ， 赢得资本市场的高度认可 。 对比相近规模的上市房企 ， 合景泰富的市值排名靠前 ， 并获多家机构唱好 。
今年3月以来 ， 包括花旗、大和、富瑞、野村、高盛、汇丰等多家机构均 看好合景泰富的发展前景 ， 并给予“买入”的正面评级 。
5 月31 日 ， 摩根士丹利发表研究报告指 ， 合景泰富(01813.HK) 城市更新项目价值尚未完全反映 ， 考虑到该业务具有良好的盈利增长潜力 ， 将合景泰富列为该行中小型内房股的首选， 并给予“增持”评级 ， 目标价17港元 。
6 月3 日 ， 中金公司亦发布报告 ， 当中指出合景泰富销售额率先重拾增势 ， 物业管理业务迈入快车道 ， 维持合景泰富盈利预测和“跑赢大市”评级 ， 上调目标价11％至15.04港元 。
合景泰富高盈利能力的背后必然是多个因素共同作用的结果 。 细究后 ， 我们认为坚定不移地聚焦一二线城市 ， 优质的土储布局和严格的成本管理拓展了企业的盈利空间；其次 ， 投资性业务进入收成期 ， 为集团提供稳定现金流保障；最后城市更新项目全面推进 ， 助力企业未来规模增长及盈利增长 。
如果上述三方面的优势可持续 ， 那么未来合景泰富的核心利润仍将维持在较高水平 。
第一 ， 根据合景泰富2019年的年报 ， 目前合景泰富布局城市仅39个 ， 虽然外拓城市不多 ， 但是布局的城市能级较高；并且合景泰富在布局的39个城市中共拥有156个项目 ， 又说明合景泰富更倾向于在已布局的城市深耕；再结合合景泰富多年的成本管控经验 ， 我们认为合景泰富在房地产行业、在已布局的城市已经形成了较强竞争力 ， 因而未来将继续提升企业的盈利能力 。
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