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租赁“消失”的租客：房租在下跌

贝壳研究院数据显示 ， 今年6月第一周 ， 重点18城租赁市场成交量环比5月第四周下降5.9% 。 租金水平为41.7元/平方米 ， 比5月下降4.3% ， 比去年同期下降5.2% 。
早在今年3月末 ， 曹先生就将位于北京市朝阳区十里铺的一套一居室挂牌出租 ， 但直到5月中旬 ， 他才成功将房子租出 。 整个周期达到50多天 。
“没想到（出）租房也这么费劲 。 ”曹先生向21世纪经济报道采访人员表示 ， 刚挂牌的前半个月 ， 完全没有人预约看房 。 到4月下半月 ， 才开始有人来看 ， 但意向并不强烈 。 在经过两次降价后 ， 曹先生才将房子租出 ， 租金比去年低了约350元／月 。
虽然新冠肺炎疫情已经得到有效控制 ， 但其对租赁市场带来的冲击波 ， 仍未完全消除 。
贝壳研究院发布的数据显示 ， 今年5月 ， 18个重点城市的租赁交易量环比上涨2.1% ， 同比上涨52% 。 但租赁价格并未同步回升 ， 反而低于去年同期 。
疫情影响下的租赁需求推迟 ， 是5月市场升温的主因 。 但总体来看 ， 疫情导致的观念变化 ， 以及经济复苏尚需时日 ， 正在削弱租赁市场的需求规模 。 我爱我家(000560,股吧)在一季报中指出 ， 疫情会促使“部分租房需求向置业需求转化” 。
这也影响了市场表现 。 按照贝壳研究院的统计 ， 重点18城5月租赁住房平均成交周期（从首次挂牌到成交）为48.37天 ， 虽比4月有所缩短 ， 但仍比去年延长了9天之多 。 同时 ， “今年的4-5月 ， 业主的挂牌价格处于近两年的最低水平” 。
房租同比出现下降
春节后本是租赁市场的传统“旺季” ， 但因疫情影响 ， 整个2月 ， 租赁市场成交几乎停滞 。 从3月开始 ， 租赁市场缓慢复苏 。
由于不同城市对疫情防控的要求不同 ， 市场的复苏进程也不一致 。 在贝壳研究院统计的18个重点城市中 ， 15个城市的租赁交易规模在4月出现高点 ， 并在5月环比回落 。
北京、武汉、南京三城是例外 。 其中 ， 北京和武汉是疫情防控的重要地区 ， 防控政策较为严格 ， 租赁需求较其他城市释放延后 。 5月 ， 这两个城市租赁交易规模环比分别上涨27.28%及25.28% 。
但总体来看 ， 近期的持续成交并不能弥补需求缺口 。 在不少城市 ， 今年前5月的租赁交易总规模 ， 仅相当于去年同期的7成到8成 。
“租赁市场的活跃度与就业环境息息相关 。 ”诸葛找房数据研究中心指出 ， 虽然各大企业都在积极复工复产 ， 但受疫情影响 ， 企业“缩编人才、降低成本”呈常态 ， 失业率呈现上升迹象 ， 这也导致租赁市场的活跃度并不高 。
根据国家统计局数据显示 ， 截至2020年4月 ， 31个大城市城镇调查失业率为5.8% ， 创2018年以来新高 。
贝壳研究院租赁分析师黄卉向21世纪经济报道采访人员表示 ， 市场上的租赁需求主要分为三类：高校毕业生的租赁需求 ， 外来流动人口的租赁需求以及当地户籍人口的换租需求 。 其中 ， 外来流动人口的租赁需求占比通常在50％以上 ， 是市场需求的主流 。 春节后的传统租赁旺季 ， 也主要由这部分需求所推动 。
疫情的发生 ， 恰恰影响到这部分需求 。 曹先生说 ， 房子原来的租客就是因疫情而延迟了返京时间 ， 回京后又选择退租 。
这也使得租赁市场的供需关系出现调整 。 “多数城市的租金议价空间高于去年同期 ， 租客在租赁交易中能掌握更多主动权 。 ”贝壳研究院指出 ， 5月 ， 全国重点18城业主挂牌价月均价为43.7元/平方米 ， 与4月持平 ， 比去年同期下降了7% 。
21世纪经济报道采访人员了解到 ， 由于空置期较长 ， 近两个月来 ， 自如、相寓等大型租赁机构 ， 一度下调部分房源的租金 。
黄卉表示 ， 2019年 ， 重点城市租赁房源全年的成交周期是38天左右 ， 其中 ， 旺季一般在30天-40天 。 今年2月以来 ， 疫情影响使得成交周期一度延长到60天以上 ， 此后有所回落 ， 但5月的成交周期仍然达到48.37天 。


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