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股票说|房企黑马祥生控股：业绩三年十倍，现金流紧张，启动港股上市！


北京联盟_本文原题：房企黑马祥生控股：业绩三年十倍 ， 现金流紧张 ， 启动港股上市！
股票说|房企黑马祥生控股：业绩三年十倍，现金流紧张，启动港股上市！
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6月3日晚 ， 祥生控股向港交所递交招股书 ， 目前祥生控股是TOP30房企中唯一一家未上市的公司 。 祥生控股成立于1995年 ， 迄今已有25年 ， 2020年位列房企百强榜中第27位 。
2019年 ， 祥生控股营收355.2亿 ， 同比增长149.9% ， 归母净利润23.1亿 ， 同比增长611.4% ， 业绩高速增长 。
靓丽业绩的背后 ， 现金流风险也不可忽视 。 2019年末 ， 祥生控股净负债率高达360% ， 货币资金远远不能覆盖短期借款 ， 现金流紧张 。
1、地产界黑马：销售额三年十倍！
招股书中 ， 祥生控股没有披露近年销售额数据 。 根据第三方机构数据 ， 2018年 ， 祥生控股就已经进入千亿房企之列 。
据克而瑞数据显示 ， 2015年至2018年 ， 祥生地产合约销售金额分别为109亿元、325亿元、620亿元、1029亿元 ， 年复合增长率超100% 。 销售额三年十倍 ， 也被市场誉为地产界黑马 ， 2019年 ， 销售额进一步增长到1174.7亿 。
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招股说明书显示 ， 2019年 ， 祥生控股营收355.2亿 ， 同比增长149.9% 。 2017至2019年间 ， 祥生控股营业收入分别为62.9亿、142.2亿、355.2亿 ， 年复合年增长率137.6% ， 高速增长 。
收入构成中 ， 物业开发及销售是最主要收入来源 。 2019年 ， 物业开发及销售业务营收353.7亿 ， 占比99.6% ， 且占比逐年提升 。
截至2020年一季末 ， 祥生控股总土地储备2304.5万平米 ， 其中浙江省土地储备占比50.2% ， 安徽省占比13.7% ， 江苏省占比8.1% 。
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按地域划分物业开发及销售收入 ， 主要来自浙江省、泛长三角区域 。 2019年 ， 浙江区域收入222.1亿 ， 同比增长120.0% ， 占比62.5% 。 泛长三角区域收入127.1亿 ， 同比增长249.2% ， 占比35.9% 。
2019年祥生控股毛利率23.9% ， 较2017年毛利率13.2%和2018年毛利率21.1% ， 持续提升 。 但2019年TOP80房企毛利率处于24%—36%区间 ， 祥生控股毛利率偏低 。
2019年 ， 公司期间费用率8.4% ， 与上年16.2%相比 ， 大幅下降7.8个百分点 ， 主要源于营收增长迅猛 。 2019年公司销售费用10.7亿 ， 同比增长42.1% ， 行政费用11.3亿 ， 与上年11.2亿基本持平 ， 财务费用7.8亿 ， 同比增长81.4% 。 销售费用和财务费用增速较高 ， 但仍低于149.9%的营收增速 。
毛利率提高 ， 期间费用率下降 ， 祥生控股净利润有显著提升 。 2019年 ， 祥生控股归母净利润23.1亿 ， 同比增长611.4% ， 2019年净利率9.0% ， 2018年仅为2.3% 。 总的来说 ， 祥生控股的毛利率和净利率都低于大型房企的平均水平 。
2、现金流紧张 ， 偿债压力大！
2019年末 ， 公司有息负债总额273.1亿 ， 同比增长5.0% ， 其中短期借款102.9亿 ， 同比下降17.8% ， 长期借款170.2亿 ， 同比增长26.1% 。 长期有息负债比例增长 ， 短期有息负债比例下降 ， 债务结构有所优化 。
有息负债中 ， 银行借款90.0亿 ， 占比33.0% ， 非银融资183.0亿 ， 占比67.0% 。 2019年末 ， 祥生控股有51笔信托融资借款未偿 ， 其年利率在8%-19.6%区间 。
信托融资占比高 ， 大幅拉高了公司的融资成本 。 2017年至2019年 ， 其加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%及9.28% ， 银行及其他借款利息支出达分别到12.75亿元、25.58亿元、32.23亿元 。 2019年 ， 公司融资利率9.28% ， 也远远高于房企平均水平6% 。


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