楼面单价7.6万,总价180亿,房企为何豪赌北京地王
楼面单价7.6万 ， 总价近180亿 ， 房企为何豪赌北京地王？
图为北京分钟寺地块 。 摄影／刘德炳无论是单价还是总价 ， 地产商合生所夺得的北京分钟寺地块 ， 都是目前当之无愧的北京地王 ， 也是目前的全国地王 。5月9日至5月19日 ， 北京市丰台区南苑乡分钟寺共推出了3个相邻的住宅地块 ， 总建筑面积25万平方米 ， 起拍价134亿元 ， 最终被合生以179.6亿元的成交总价逐一拍下 ， 总体楼面单价高达7.15万元/平方米 ， 其中一块土地的楼面单价高达7.6万元/平方米 。这一举动 ， 很快引发业内关注 。 尽管合生创展一向被誉为隐形的地产旗舰 ， 但其去年底的账面上 ， 仅有140多亿港元 ， 对于合生而言 ， 这番蛇吞象的操作最终能否承受？对于当下的楼市 ， 又有何启示？手头现金不足以购买地王从北京地铁10号线分钟寺站出来后向东走200米 ， 就能看到 ， 两辆挖土机趴在一片断壁残垣中 ， 拆迁后的灰色土地上铺着一层绿色的防尘网 ， 四周如同废墟一般 ， 只有较远处才能看到城市中挺拔的楼房 ， 这是北京分钟寺地王的现状 。合硕地产机构首席分析师郭毅告诉中国新闻周刊 ， 在北京东南三环与四环之间 ， 25万平方米的住宅用地可说是绝无仅有 ， 尤其是在北京四环以内严格限制住宅用地审批立项的背景下更显稀缺 ， 通过一级开发 ， 合生在此耕耘了十年 ， 可谓志在必得 。根据土地出让文件规定 ， 自成交之日起第 35 个日历日 ， 竞得人须全额交纳土地出让金至北京市财政专户 。 这意味着 ， 最晚在下周一（6月15日） ， 合生就需要陆续在本月内全部支付这三个地王的价格179.6亿元 。不过 ， 合生的年报显示 ， 截至2019年底 ， 合生的手头现金只有近140亿港元 ， 一方面 ， 这部分资金还需要维持日常运营开支 ， 另一方面 ， 这部分资金并不足以支付全部地价 。
图为北京分钟寺地块 。 摄影／刘德炳今年以来 ， 合生的现金流在持续变动 ， 即使考虑到这一点 ， 合生支付地王价格的压力依然较大 。合生的业务以住宅开发和商业运营为主 ， 今年受疫情影响 ， 全国商业地产运营大都惨淡经营 ， 合生旗下的商业标杆项目合生汇到了5月份 ， 才陆续恢复了一定的人流 ， 其现金流入更多的还是依赖房地产销售 。据合生创展公布 ， 截至前五月 ， 合生创展合约销售金额为约人民币65.07亿元 ， 较2019年同期约人民币83.5亿元同比下跌22.1% 。透过合生2019年年报来看 ， 在筹资方面 ， 前五月合生仅需要支付的利息就高达15亿—20亿元 ， 加上工资、营销等其他开支 ， 总体的现金流出应该在30亿—40亿元 。综合考量合生的三大现金流 ， 截至前五月 ， 预估合生手头上的全部现金为170亿元左右 ， 或许还不足偿付地价 。 当然 ， 如果将公司可动用的全部现金用于近期支付地王的价格 ， 那无异于窒息 。融资成本过高存在压垮企业的风险对地产商而言 ， 地王是一次全方位的考验 ， 尤其是体量如此大、价格如此高的地王 ， 稍一不慎 ， 可能会陷入全面的危机中 。 在房地产市场 ， 类似的例子不胜枚举 。 此前 ， 在北京、上海、南京等地 ， 均发生房企退地王的现象 ， 甚至是一个地王颠覆了一家房企 。合生是朱孟依在香港创办的隐形的地产巨舰 ， 其布局以北京、上海、广州为主 ， 在一线城市有着极其丰厚而优越的土地储备 ， 是绝对的首富级企业 ， 但近年来 ， 其发展速度已极大放缓 。本次成交的北京分钟寺三个地王 ， 由合生的兄弟企业珠江地产进行一级开发 ， 在全部地价中 ， 还包含一级开发商的土地开发建设补偿费 ， 以5月9日成交地王为例 ， 其72.2亿元的地价中 ， 土地开发建设补偿费为48.35亿元 。郭毅表示 ， 合生为这块地布局了十年之久 ， 通过一二级联动的开发模式 ， 合生肯定会整体考虑土地价格和收益 ， 参照目前土地一级开发环节的利润 ， 最终会拉低实际成交地价 ， 这是合生拿地的优势；但合生和珠江毕竟是两个不同的实体 ， 合生短期面临着支付巨额地价的现实 。
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