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美好，一直在身边|苏宁金融研究院：中国房价没有泡沫


中国的房价有没有泡沫？
中国有些地区的房价确实出现过泡沫化现象 ， 也出现过泡沫的破裂 。 例如上世纪90年代的海南以及1997年-2003年的香港 ， 都出现过房价急跌 。 事后总结来看 ， 这两次房价下跌均有泡沫破裂的影子 。
1、海南
1988年 ， 海南省成为全中国面积最大的经济特区和唯一的省级经济特区 ， 来自内地省份的投资热情快速涌向了海南 。
由于当时海南产业基础薄弱 ， 没有什么收益率高的资产或项目 ， 于是大家都把目光投向了房地产 ， 催生了巨大房地产泡沫——1991年 ， 海南商品房平均价格为1400元/平方米 ， 到1993年 ， 猛涨至7500元/平方米 ， 甚至一些楼盘涨至10000元/平方米 。
与现在不同的是 ， 当时大量企业也投身房地产 ， 贷款购买大量房产 ， 银行看到房价持续上涨 ， 也乐得坐享其成 ， 投放大量房产抵押贷款 ， 于是这些钱就在房地产和银行两个部门来回地空转 。
然而 ， 凡是泡沫 ， 总有被戳破的一天 ， 价格总会回落到和价值相符的水平 。 1993年6月 ， 国务院出台16条 ， 控制信贷、提高利率、严控房地产炒作 ， 瞬间就戳破了这个泡沫 ， 1994年 ， 海南房屋销售面积下跌35％ ， 房价下跌25％ 。
2、香港
从1991年开始 ， 香港实施“紧缩”土地供应政策并以低利率进行刺激 ， 房价一路飙升 。 7年间香港房价增长了4倍 。
1997年 ， 亚洲金融危机 ， 香港得到了中央政府的帮助 ， 保住了港币和资本市场 ， 房地产炒作的气焰却被彻底打了下去 ， 恐慌性地抛售住房使得仅仅1997年一年香港房价便暴跌50％ ， 并在随后的几年时间 ， 多有下跌 。
但是 ， 除了海南和香港 ， 似乎在中国大陆很难再找出第三个房价泡沫以及泡沫破裂的案例了 。
房价收入比再讨论
不少读者对《中国房市悖论：北上广深没有泡沫 ， 五线小城泡沫涌动》中房价收入比的解释有异议 。 理论上 ， 房价收入比是非常适合用来分析房价泡沫的 。 房价收入比上升 ， 意味着当地房价上涨快于居民的收入 ， 长此以往 ， 高飙的房价便没有居民收入的支撑 ， 很容易滋生泡沫 。
但房价收入比并不能够完全反映房价泡沫 ， 因为房价高 ， 不仅仅是收入对应的需求在起作用 ， 也受到了供给的影响 。
例如 ， 如果房子敞开供应 ， 那么可能月收入1万的家庭也能买得起房子 ， 但房子供应少了一半 ， 可能月收入2万的家庭才能买得起房子 ， 而月收入1万的家庭已经和住房市场没关系了 ， 房价只由月收入2万及以上的人来决定 。
但这个2万以上月收入却并非房价收入比指标中的那个分母（地区平均收入水平） 。 买得起房子的人群收入水平显然比地区全部平均收入水平要高得多 。
因此 ， 房价收入比看起来就会比较大 ， 进而显得房价泡沫很大 。 可以说 ， 房价收入比在房价超高的地区不太适用 。
货币超发导致了房价泡沫？
还有人说 ， 房价存在泡沫 ， 重要的原因是近十年来普遍宽松、甚至是泛滥的货币投放 。 但这无法解释：为什么不同地区的房价涨幅是不一样的？为什么在货币超发背景下 ， 一线城市房价涨幅高于其他城市？
按照道理 ， 如果是货币超发导致了房价上涨 ， 理性的投资者应该看到三四线小城市的房价仍然有上涨空间 ， 进而投资这些地方的房产 ， 最后会使得一二三线城市的房价涨幅趋同 。
但事实上 ， 我们看到的却是中国不同城市的房价涨幅明显不同 ， 分化严重 ， 一些三四线城市甚至都没有限购政策 ， 却也没有多少人跑到这些城市去投资房地产 。
这说明 ， 房价问题很难仅仅用货币现象来解释 。
美好，一直在身边|苏宁金融研究院：中国房价没有泡沫
本文插图

房价高有供给不足的原因
我们在《中国房市悖论：北上广深没有泡沫 ， 五线小城泡沫涌动》中已经说明了2003年以后东部大城市建设用地审批指标在减少 。 在此还有一个证据 ， 来自于空间经济学家陆铭的发现 。 他将中国的城市按照土地供应增加和减少分成两组 ， 观察到了这样的现象：2003年出台《关于清理各类园区用地 加强土地供应调控的紧急通知》以前 ， 两组城市房价收入比都在下降；2003年以后 ， 两组城市的房价收入比开始分化——在土地供应收紧组的城市中 ， 房价收入比上升 ， 房价“泡沫”变大；在土地供应放松组的城市中 ， 房价收入比却是下降的 ， 房价“泡沫”变小（参见下图） 。


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