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地产采购内参|采购模式正在悄然发生大变局！，地产招采人必看！最新洞察

文/黄太阳
前几日写了一篇《如何实现降本增效？如果这样做地产采购 ， 老板绝对开心！》的文章 ， 提及采购人员降低采购成本需要进行精细化的采购 。
在黄太阳看来 ， 随着房地产增量市场到顶、行业集中度越来越高的大背景之下 ， 房地产企业采购“降本增效”的手段将会是从集采在之后逐步演变为【精细化采购】与【采购模式策划】 。
今天 ， 我们先重点论述【精细化采购时代即将来临】 。
抛开钢筋、水泥等基础建材以及通用性建材之外 ， 部分品类的建材集采不再完全适用于房企采购的“降本增效” 。
【地产采购内参|采购模式正在悄然发生大变局！，地产招采人必看！最新洞察】答案很简单 ， 集采是建立在产品标准化基础之上 ， 前提条件是基于企业的规模化发展 。
地产采购内参|采购模式正在悄然发生大变局！，地产招采人必看！最新洞察
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一、楼市调控一城一策 ， 让房企选择提质控速
中国的房地产出现极大的分化 ， 以都市圈、城市群为核心的发展格局 ， 楼市调控政策依然严厉 ， “因城施策”的调控政策不容许房地产在快周转的背景之下盲目复制开发 。
克尔瑞研究院表示 ， 规模房企2020年的业绩目标增长率基本在10%左右 ， 货值目标去化率在60%左右 ， 可谓“稳”字当头 ， 踩刹车式提质控速已成为行业共识 。
今年 ， 恒大提出的“高增长、控规模、降负债”的新战略 ， 未来该企业或将继续保持销售冲高和规模企稳的态势 ， 促使企业健康发展 。
二、深耕战略：调组织 ， 下放采购权限做强区域
我在《成渝“四杰”你知多少？龙湖、金科、蓝光、东原对比分析！》一文中解析了龙湖、金科、蓝光、东原的发展策略 ， 他们共同做大做强的核心策略就是——深耕区域 。
深耕不是浅尝辄止 ， 深耕是需要入乡随俗 ， 融入当地文化 ， 打造匹配居住需求的好产品 。 作为外来房企 ， 需要面对本地化房企的竞争 。 唯有强有力的产品力做保障 ， 才能支撑企业活下来 ， 核心依然还是回归至房企的供应链管理能力 。
至此 ， 我们看到了房企的组织调整 ， 近年来包括碧桂园、万科、旭辉、中梁、阳光城、保利、绿地、蓝光、祥生、正荣、中南置地等均进行了组织合并 。 旭辉董事长林中在2019年业绩发布会上明确表示 ， 未来要打造10个300亿规模的区域支撑旭辉3000亿的规模体量 。
为了保持增长 ， 增强组织活力 ， “精总部强区域”已经成为千亿级房企主要的组织发展模式 。 这也是将采购权限下放 ， 让区域的采购决策权更灵活 。
因此 ， 从集团采购已经演变为区域集中采购 ， 各个房企区域之间的采购选型已经存在着明显的差异性 。
三、步入存量时代 ， 精耕细作每一块土地
但凡上了一定规模、体量的房企 ， 土储基本大部分都在长三角或大湾区 。
细心的人一定会注意到一个现象 。 凡是在3~5年内业绩快速增长 ， 甚至迈入千亿的房企 ， 有相当一部分房企将总部迁移至上海 ， 并在长三角进行广泛拿地 。 比如 ， 蓝光、新城控股、阳光城、中梁地产、新力等 。
为什么在长三角布局的房企规模增长会很快？
一个是长三角的各城市经济发展基础面较好 ， 各城市的购买力强劲；二是长三角的拿地方式多以招拍挂的方式进行 ， 拿地容易 。 所以只要积极布局长三角 ， 就能实现规模的快速增长 。
讲了这么多的城市布局 ， 跟我们的采购有啥关系呢？
我想表达的逻辑是 ， 长三角的增量空间会制约房企下一步的增长 ， 而当下已经进入存量时代 ， 城市更新（旧改）正是房地产开发下一个的增长点 。
这也就是为什么这么多房企挤破脑袋 ， 也要大力布局大湾区 。
比如 ， 2016年恒大就将总部搬迁至深圳 ， 据悉恒大深圳公司目前已经有91个旧改项目 。 除此以外 ， 包括奥园地产、禹州地产、和昌地产等均将总部搬至深圳 。


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