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斑马消费|千亿滨江集团十字路口连续踩雷( 二 )


2019年 ， 公司新增土地储备项目28个 ， 无一省外项目 ， 大部分集中在杭州、温州、金华、湖州等城市 。 期末 ， 公司土地储备总建筑面积1071.37万平方米 ， 浙江省内972.64万平方米 ， 占比90.78% 。 土地储备可售货值约2500亿元 ， 浙江省占比83.1% 。
出门搞项目碰了一鼻子灰 ， 这是要退回浙江本土市场吗？
戚金兴在2019年度网络业绩说明会上给自己“打气”:“公司完全有能力在江苏、上海和广东独立开发项目 。 ”但是 ， 公司战略还是倚重聚焦杭州、深耕浙江为“主旋律” 。
后千亿时代要小步慢跑？
从2017年开始 ， 滨江集团销售额几乎是大跃进式攀升 。
观点地产统计显示 ， 2017年至2019年 ， 其销售额分别实现615亿元、850.1亿元和1120.60亿元 ， 权益销售额分别为260亿元、374.80亿元和447.3亿元 ， 权益占比分别为42.3%、44.1%和43.9% 。
斑马消费发现 ， 滨江集团是千亿房企中 ， 唯一一个权益占比低于50%的房企 ， 大多数千亿房企的权益占比在70%左右 。
在公司披露的2019年31个销售项目中 ， 11个权益占比低于50%；当年新增28个土储项目 ， 10个项目权益占比不超过50% 。
长期超低权益占比运营 ， 与戚金兴侧重于合作开发、小股操盘的策略有关 。 这样做的“好处”在于 ， 一方面是有利于销售规模短期内迅速“膨胀” ， 也可规避项目风险 。
其实 ， 公司并不缺钱 。 2019年末 ， 公司短期债务105.25亿元 ， 占比33% ， 货币资金对短期债务覆盖率114.18% ， 短期偿债压力较小；当年 ， 公司共获银行授信总额437亿元 ， 累计使用206亿元 。 甚至 ， 在绿城中国等基石投资者的推动下 ， 公司还将滨江服务（03316.HK）剥离上市 ， 新获融资渠道 。
近3年来 ， 公司的综合融资成本不断下降 ， 2017年至2019年分别为6%、5.8%和5.6% 。 今年前3个月内5次融资 ， 发行利率平均4%左右 ， 接近央企融资水平 。


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