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招商蛇口招商蛇口“四十有惑” 利润增速下滑 北京土储“断顿” 深陷竞争红海

2019年 ， 招商蛇口迈入40周岁大关 。
招商蛇口招商蛇口“四十有惑” 利润增速下滑 北京土储“断顿” 深陷竞争红海
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6月7日 ， 采访人员走访亦庄招商臻珑府售楼处从招商蛇口2019年成绩单来看 ， 多项数据都属稳字当头 ， 这是其发展多年“不惑”的底气 。
而营收及利润的增长与规模增速不相匹配 ， 却成为招商蛇口2019年的焦点之“惑” 。 从2019年销售额排名来看 ， 招商蛇口未入前十 ， 排名第12名 。
2019年全年 ， 招商蛇口累计实现签约销售金额2204.74亿元 ， 同比增加29.25% 。 但相较于2017年、2018年份别为52.54%、51.26%的规模增速 ， 招商蛇口去年增速明显放缓 。
在质量和效益上 ， 招商蛇口也鲜有亮点 。 2020年第一季度利润与其目标相去甚远 ， 归属于上市公司股东的净利润约26.26亿元 ， 较上年同比下降79.48% 。
此外 ， 在京土地储备“失守” ， 业主集体维权 ， 涉嫌虚假宣传等消息也被曝光 。
站在后一个40年开局 ， 招商蛇口能否如愿“解惑”？
利润增速不及预期虽然招商蛇口2019年的营收与归母净利润同比有所增长 ， 但增速较2018年分别下降6.4个百分点和19.5个百分点 。 显然 ， 这个利润增速并未让投资者满意 。
面对投资者反复提及的规模排名问题 ， 招商蛇口董事长许永军在公司2019年业绩会上回应称 ， 招商蛇口的理念是“规模、质量、效益”三者的平衡 ， “从去年开始公司就把质量放第一位 ， 效益放第二位 ， 规模第三位” 。
也有投资者直接发问 ， “在招商蛇口2017年的销售业绩和权益数据明显增长的背景下 ， 为何2019年归母利润只有5%的增长？”
招商蛇口财务总监黄均隆解释称 ， 归母净利润除了受结转利润的影响外 ， 还与投资收益以及减值等相关 。 公司2019年毛利率下降 ， 受限价及市场下行的影响是一个方面 ， 还受不同区域、不同产品结构的影响 。
关于归母净利增长不及预期的讨论 ， 也透露出投资者对于毛利率下滑的担忧 。
年报显示 ， 2019年招商蛇口收获毛利338.43亿元 ， 毛利率约为34.65% ， 较2018年下降了4.8个百分点 。 其六大区域的毛利率均出现同比下滑 ， 而营收占比最高的深圳大本营 ， 毛利率降幅最大 ， 为13% 。
此外 ， 三费费用率上升也侵蚀了招商蛇口的部分利润 。 其中销售费用增长最快 ， 同比增长42.01% ， 增至22.06亿元 。 招商蛇口在年报中解释 ， 其原因是佣金代理费等费用出现明显增加所致 。
今年一季度 ， 受疫情影响招商蛇口销售额为361.1 亿元 ， 同比下降4.7% ， 完成全年计划销售额2500亿元的14.4% 。
在京土储“捉襟见肘”据招商蛇口年报披露的2019年主要房地产项目显示 ， 全国共346个项目 ， 北京地区只有9个 ， 其中3个项目已经竣工 。 招商蛇口如今在北京的土地储备“捉襟见肘” 。
北京市场中 ， 招商蛇口所占权益比例超过50%的只有4个项目 ， 在建住宅项目中 ， 亦庄建华小学东南侧项目（招商臻珑府）是招商蛇口在北京唯一拥有全部开发权益的项目；北京雍合府 ， 招商蛇口拥有51.63%权益比例；壹亮马项目招商蛇口拥有10%的权益比例 。
在2019年年报中 ， 招商蛇口并未详细披露北京区域的销售业绩 。 在公司分地区营业收入中 ， 华北区域2019年的营收占比约为7.4% ， 相较2018年的11.74%下降了4.34个百分点 ， 营业收入同比则减少30.28% 。
事实上 ， 翻开招商蛇口的履历 ， 其在北京市场曾经颇有建树 。 2014年 ， 招商蛇口打造的臻园夺得年度销售冠军 。 然而臻园以后 ， 招商蛇口在北京市场颇为沉寂 ， 再未创造出能够匹敌臻园、销售与口碑俱佳的热门项目 。
质量隐患犹存今年4月 ， 整治的重拳落在了招商蛇口太子湾湾玺身上 ， 除了项目被锁盘 ， 开发商在深圳所有项目的网签也全面受限 。


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