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招商蛇口招商蛇口“四十有惑” 利润增速下滑 北京土储“断顿” 深陷竞争红海( 二 )


据深圳市房地产信息平台4月28日消息显示 ， 招商蛇口旗下太子湾湾玺项目除32套已备案、1套已签预售合同房源外 ， 其余192套房源被“分局锁定” 。 根据官方解释 ， “管理局锁定”指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为 ， 导致售房系统被管理局锁定 。
【招商蛇口招商蛇口“四十有惑” 利润增速下滑 北京土储“断顿” 深陷竞争红海】彼时有报道称 ， 该楼盘在今年3月7日首推70套N3栋公寓 ， 当日售罄；3月13日再推出14套房源 ， 8秒售罄；4月5日推出54套N5栋公寓 ， 半天时间也全部售罄 。
根据深圳市规土委的规定 ， 楼盘取得预售后须在10日内全部公开房源并一次性对外销售 ， 因此 ， 太子湾湾玺项目的做法显然与该规定相悖 。
声称“把质量放第一位”的招商蛇口 ， 2019年也遭遇不少投诉尴尬 ， 甚至被业主直指“质量差” 。
2019年 ， 宁波招商御湖华苑小区、合肥高端住宅项目招商公园1872等均被曝光过质量问题 。
此外 ， 招商蛇口开发的招商雍华府曾因虚假宣传被职能部门勒令整改 。 合肥市委办公厅表示 ， 针对该公司要求消费者签订的房屋装修改造协议内容和签订方式存在的问题 ， 市工商部门已对开发商进行了行政约谈 ， 责令其进行整改 。 该项目曾因虚假宣传导致消费者因限购无法买房被法院判令败诉 ， 退还消费者定金 。
限竞房“红海”难突围目前 ， 招商蛇口在北京区域最主要在售项目是招商臻珑府 ， 这被售楼处销售人员视为招商蛇口在亦庄的“扛鼎之作” 。
该地块是招商蛇口2019年11月13日以42.815亿元拿下的 ， 溢价率为0.5% 。 地块限均价52695元/平方米 ， 最高售价不超过57965元/平方米 ， 执行90/70政策 。
6月7日 ， 采访人员走访亦庄招商臻珑府售楼处发现 ， 该项目做了3个样板间 ， 分别是77平方米南向两居、89平方米三居、139平方米四居 。
针对户型设计 ， 有购房者评价 ， “89平方米小三居样板间卧室转角的飘窗很不错 ， 但北向两个次卧小得可怜 。 139平方米的四居户型 ， 厨房隔了家政区后 ， 操作台变得非常小 。 ”
招商臻珑府预计6月底开盘 ， 2022年底精装修交付 。 现在处于排卡阶段 ， 无需验资 ， 排卡后每天可减1000元房款 ， 最高可减10万 。 置业顾问透露 ， 开盘时推出多少套房源还不确定 ， 大概1000套左右 ， 目前参与排卡的有400多人 。
招商臻珑府所在的亦庄板块 ， 如今已是竞品林立 。
北侧紧邻融创公园壹号售楼处 ， 同样是纯新盘 ， 执行90/70政策的限竞房 。 为了打出产品差异化 ， 仅三居户型 ， 融创公园壹号就做了三个面积 ， 分别是89.5平方米三居、99平方米三居和124.5平方米三居 。
临近的经开汀塘现房售卖 ， 主力户型为82平方米两居 ， 91-92平方米三居；而禧瑞天著限竞房 ， 主打户型为建筑面积89平方米2-3居 ， 118-138平方米四居 。
除了亦庄路东这4个新盘 ， 亦庄河西区有6个限竞房项目 ， 瀛海板块也有明星项目 ， 竞争可见一斑 。
业内人士接受采访人员采访时表示 ， 亦庄仅作为大兴的一个板块 ， 限竞房供应量远超其他城区 。 亦庄板块目前整体在售项目量比较多 ， 粗略估计 ， 近十个项目有近万套房源集中供应 ， 是北京典型的红海市场 ， 客源争夺战尤为激烈 。
上述人士表示 ， 开发商要想在红海市场突围 ， 无非是从以下两个层面入手 。 第一是在产品上做加法 ， 比如功能空间的升级 ， 精装配置的加码等 ， 这些都可能给项目带来更高的价值提升；第二是在价格上做减法 ， 降低开发商自己的价格预期和利润预期 ， 用适销对路的合理定价来吸引购房者 。
“亦庄整体市场去化并不乐观 。 ”有业内人士坦言 ， 由于限竞房遵循90/70政策 ， 局限于“89平方米的命题式作文” ， 产品和产品之间其实很难做出差异化 。 区域内扎堆推出的限竞房项目 ， 基本身陷产品同质化的泥潭 ， 很难成功突围 。


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