实地地产的两位隐身大佬 | 棱镜( 二 )
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借款利息最高17.5%
招股说明书显示 ， 实地地产2017、2018、2019年的短期借款分别为25.28亿、43.47亿、35.87亿元；经营现金流近三年为25.17、6.62、2.22亿元；投资现金流近三年一直净流出 ， 分别为-59.10、-27.14、-19.62亿元；筹资现金流近三年为52.63、16.91和-4.35亿元 。
实地地产近三年的现金净额分别是18.70、-3.6和-21.76亿元 。
截至2019年年末 ， 实地地产名下现金20.39亿元 ， 借款总额则为129.28亿元 ， 其中一部分为信托等高息非标融资 ， 未偿还的信托融资及其他非银行融资为31.13亿元 ， 占借款总额24.6% ， 其中一笔借款余额880万元 ， 年息16%；另一笔借款余额3132万元 ， 年息17.5% 。 多笔高息借款将在2020年5、6月到期 。
招股说明书显示 ， 实地地产为这些融资进行了质押担保 ， 质押物或为项目公司的土地使用权 ， 或为项目公司的股权 。
实地地产的融资成本逐年上升 ， 近三年分别为6.59%、6.67%及8.37% 。
实地地产招股书还强调其智能地产的概念 。
实地地产招股书称 ， 通过整合先进技术、智能家居及电子产品 ， 打造的智慧人居生态系统可有效覆盖整个社区而非单个居住单位 ， 使客户在物业管理及生活中享受一体化的智能解决方案 。
具体而言 ， 是在实地地产开发的小区中配备无人驾驶通勤车和智能配送机器人 。
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招个年入过亿的总裁
在招贤纳士上 ， 张量可谓不遗余力 。
早先 ， 为做成地产业的“苹果公司” ， 而非摩托罗拉、诺基亚 ， 张量聘请前百度高管李明远担任实地地产总裁 ， 试图用互联网思维革新地产 。
李明远一年左右离职 。
接近富力集团的一位地产人士表示 ， 李明远到实地后大刀阔斧调整架构 ， 但那套互联网做法对公司业务发展未能起到预期作用 。
张量随后招来前金辉集团总裁马立强担任实地地产总经理 ， 众多泰禾集团的旧将也纷纷加入 。
原泰禾CFO李斌担任实地地产首席财务官；原泰禾总裁助理李朝阳担任实地副总裁 ， 主要负责采购及招标事宜；原泰禾北京分公司原副总经理燕百勇担任实地地产助理总裁 ， 负责工程管理等工作 。
2019年11月 ， 张量更是将地产圈明星职业经理人——原碧桂园副总裁、江苏区域负责人刘森峰纳入麾下 ， 后者因跟投曾年收入过亿元 。
2020年4月 ， 刘森峰获任实地执行董事兼首席执行官 ， 主要负责实地整体物业发展及日常管理 。
刘森峰在接受媒体采访时表示：“2020年到现在 ， 实地集团布局越来越快 ， 发展还在加快 ， 弯道超车不是完全加速 ， 而是在别人减速的时候 ， 我们减得比别人少一些 。 ”
刘森峰说的“弯道超车” ， 表现为频频拿地：2020年一季度 ， 实地拿下天津、佛山、昆明、惠州、无锡等五个地块 ， 拿地金额约16亿元 ， 拿地面积约83万平方米 。
截至2020年3月31日 ， 实地地产土储总计1017万平方米 ， 包括4个竣工项目、26个开发中项目及7个未开发项目 。
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岳父的地产生意
截止2019年末 ， 实地招股书显示的土储面积中 ， 广州占了11.4% ， 贵州占了11.1% ， 前者是张量父亲张力的“势力范围” ， 后者是张量岳父龙少彬的发迹之地 ， 后者在贵州凯里开发过酒店等地产项目 。
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