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地产贱卖物业、接盘游艇 富力地产成大股东唐僧肉

天力物业是富力地产的核心物业公司 ， 出售给大股东仅作价3亿元 ， 估值不到6倍市盈率 ， 这堪称白菜价 。
本刊采访人员 杨现华/文
一个年收入超过10亿元的物业公司值多少钱？在如今火热的二级市场 ， 市值轻松上十亿元 ， 但在富力地产（2777.HK）大股东李思廉和张力看来 ， 3亿元足够了 。
日前 ， 富力地产发布了一笔看似金额不大的关联交易公告 ， 公司以3亿元将广州天力物业发展有限公司（下称“天力物业”）出售给了公司实控人李思廉和张力持有的广州富星投资咨询有限公司（下称“富星投资”） 。
关联交易规模不大但天力物业并不简单 ， 富力地产的物业管理业务主要就由天力物业负责 。 众所周知的是 ， 物业公司正在成为房企的第二条赛道 ， 房企分拆物业上市已经蔚然成风 ， 且无一例外受到资本的追捧 。
富力地产以区区3亿元的价格将物业公司剥离 ， 谁吃亏、谁受益一目了然 。 不仅如此 ， 富力地产此前还曾出资近3000万元购买大股东的游艇 。 一买一卖都宣称是为了公司主业 ， 大股东能“拯救”富力地产逐渐失速的销售？
物业公司卖出白菜价
富力地产日前公告 ， 2020年1-5月 ， 公司实现权益合约销售约365.5亿元 ， 较上一年同期的442.3亿元下降近20% 。 即使是5月份 ， 富力地产的合约销售勉强与上年同期基本持平 ， 但与行业百强平均两位数以上的单月增速仍相去甚远 。
出售物业公司似乎没有给公司带来立竿见影的效果 。 在此之前 ， 富力地产发布关联交易公告 ， 披露了公司与大股东李思廉和张力之间的一系列关联交易 ， 富力地产向两位创始股东出售物业公司一事浮出水面 。
此次公告的关联交易一共有3笔 ， 首先是在2019年12月底 ， 富力地产将两家公司-大同恒富物业服务有限公司和天津华信物业管理有限公司全部股份出售给了李思廉及张力分别持股50%的富星投资 ， 富力地产出售两家物业公司分别获得了500万元 。
4个多月之后重头戏来了 ， 富力地产以3亿元继续向富星投资出售天力物业100%股份 。 如果说以500万元分别出售大同和天津两家物业公司并没有太大影响的话 ， 天力物业就不简单了 。
公告显示 ， 天力物业及其附属公司主要为富力地产位于广州、北京和上海等地开发的物业项目提供服务 。 这3家物业公司已管理总计224个富力地产于多个城市（包括广州、北京、上海及天津）开发的总建筑面积约为7000万平方米的物业项目 。
无论是从哪方面讲 ， 天力物业都是这3家中的核心 。 北上广一线城市的物业在其手中 ， 而且更为关键的是 ， 天力物业就是富力地产最重要、最核心的物业公司 。
之所以这样讲 ， 是因为7000万平米的物业面积虽不是富力地产开发面积的全部 ， 但也已经是绝大多数了 。
以最近10年为例 ， 2010-2019年 ， 富力地产累计的权益协议销售面积约为5274.4万平方米 。 需要说明的是 ， 富力地产没有大规模的少数股东权益和联营企业占比 ， 仅有部分合营企业 ， 因此公司协议销售中属于合作方的并不多 ， 权益销售可大略看做公司的开发规模 。
显然近10年的签约面积是不够7000万平方米的 ， 除了富力地产更早之前的项目积累也不排除天力物业可能已经开展的收购和对外品牌输出 ， 公司达到了约7000万平方米的管理规模 。
天力物业成立于1997年12月 。 富力地产的公司债募集书显示 ， 公司物业管理业务主要由天力物业负责 ， 后者为公司旗下住宅和商业产品提供售后及租后管理服务 。
天力物业目前管理的区域不仅包括北上广一线城市 ， 重庆、成都和沈阳等10余个城市也由其负责 ， 甚至部分海外项目也是天力物业的“势力范围” 。 按照富力地产的介绍 ， 天力物业“已发展成为国内规模领先、兼具优质服务及品牌形象的物业管理公司之一” 。
关联交易公告显示 ， 2019年 ， 天力物业实现税后盈利5418万元 ， 在此前的2018年亏损2151万元 。 对于天力物业的收入 ， 公告并未透露 。 按照3亿元的出售价 ， 市盈率不足6倍 。


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