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中金网|深圳小产权房投资者： 富贵险中求


巨大的隐形市场持续运转 ， 深圳的小产权房交易已经形成了较为完整的地下房地产市场销售链条 。

中金网|深圳小产权房投资者： 富贵险中求
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深圳的小产权房在销售环节上 ， 有组团看房、现场销售、律师见证下的合同签订 ， 甚至部分项目还具有分期付款的金融服务 ， 已形成较为完整的链条和操作程序 。
沙井片区的多位人士告诉第一财经采访人员 ， 当地主要有两种购买方式 ， 一种是村集体股份公司统建后委托房屋中介销售；一种是违法建筑的开发商直接对外销售 。 这差不多也是深圳小产权房的主要交易方式 。 购房体验与商品房几无差别 。
尽管深圳近年来也在强调加大对小产权房的整治和查处力度 ， 但多位当地人士告诉第一财经采访人员 ， 政府的监管力量主要集中在建设环节 ， 注重查违建；销售环节基本处于放任不管模式 。
多位当地房屋中介人士直言 ， 比起以前小产权房售卖者四处散发销售广告单、中介门店大肆张贴销售小产权房红条幅等 ， 小产权房营销近几年只是更为隐秘低调而已 。 "默认还是正常交易 ， 只是动作没以前那么高调 ， 不清楚具体哪个部门在监管销售环节 。 "
所谓"深圳小产权房门户网站"、销售深圳小产权房的微信群及遍布地铁口附近的销售小产权房的中介门店随处可见 。
此前 ， 沙井当地街道办、规划监察人员、市场监督人员也曾有表示村委统建房、农民自建房等不允许外售 。 但由于当地房屋基本都属于村集体股份公司所有 ， 出租或是售卖收益均属于村委 ， 主管相关部门便对这一市场选择睁只眼闭只眼 。
当地多位人士告诉第一财经采访人员 ， 在2015年"3·30"新政出台 ， 深圳商品房价格快速上涨 ， 当地的小产权房价格也迅速从每平方米千元跳至万元；同时 ， 近年深圳宝安沙井片区大量工业企业搬迁至东莞、惠州等临深片区之后 ， 搬迁走的厂区随即迅速变身为小产权房 。 这些外溢性因素越发促进了深圳小产权房市场的壮大和交易的活跃 。
"之前可能主管部门还能通过建设、销售环节严格行政管控让小产权房市场‘降降温’；2015年之后 ， 这个市场的势头就不是政府的手能够管控住的 ， 供需旺支配市场运行 ， 想降温基本不大可能 。 "当地一家工业园的莫姓负责人见证了这四五年间工业退位居住用地的过程 ， 有些无奈地感慨道 。
看得见的回报也驱使更多人将农民自建房装修用以出租或出售、村委统建楼也由早年的十余层变身为装修越来越考究的二三十层高层住宅；公寓、住宅、别墅等匹配不同层次人需求的各类小产权房也如雨后春笋般涌现 。
当地多位中介人士介绍 ， 业主过户、律师公证 ， 以及村委盖章 ， 房价一次性付清 ， 购房者就能拿到《律师见证书》、《集资建房协议》、《房屋转让协议》 ， 基本没有后顾之忧 。
更简易快捷的交易程序、品质上不输给商品房的居住体验、市场参与方默认的交易市场机制、监管环节存漏洞 ， 也让小产权房二手房购买者敢于"接盘" 。
还未抛出的接盘者们也多会拿出"买小产权房法不责众"、"2000年这里房价才3000元 ， 到现在已经2万+"的数据和故事 ， 一边居住 ， 一边等待抛盘捞金时机 。
【中金网|深圳小产权房投资者： 富贵险中求】庞大的市场能成长壮大并不意味着小产权房交易就不存在问题 。 它价格低的主要原因恰是它存在风险 。
早在2007年 ， 住建部就曾发出风险提示 ， 小产权房不受法律保护 。 这种房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证 ， 购房合同国土房管局也不会予以备案 ， 其产权证也并非真正合法有效 ， 更不具备上市交易的资格 。
第一财经采访人员了解到 ， 所谓的《律师见证书》这一操作并没有律所盖章背书 ， 只是律师个人盖私章见证 。 而深圳市司法局早在2009年就明文禁止律师对小产权房做见证 。 这也意味着交易双方在律师面前签订的系列合同均属于无效合同 。 一旦卖方毁约 ， 买方很难保障自身权益 ， 多数只能自认倒霉 。


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