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雅居乐房企争相入局城市更新板块，“后来者”雅居乐能分几杯羹？( 二 )


这是雅居乐拓展城市更新领域的背景 。 在资本市场上 ， 规模和利润是两个十分重要的投资指标 ， 雅居乐的高毛利向来为投资者所青睐 ， 2019年 ， 雅居乐的毛利率为30.5% ， 在同行中处于前列 。 陈卓林表示 ， 雅居乐今年要确保毛利率在30%左右 。
从公开市场获得的项目 ， 极少能够达到这一水平 ， 如果要在维持一定规模的情况下继续保住高毛利 ， 拓宽“城市更新”的护城河的确是最优解 。
雅居乐房企争相入局城市更新板块，“后来者”雅居乐能分几杯羹？
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数据来源：企业公告  制图：每经编辑 魏文艺
但城市更新绝非可以轻易驾驭的领域 ， 该踩的坑一个都不会少 。 林伟在一家顶尖的旧改房企从事土地投拓工作 ， 他告诉《每日经济新闻》采访人员 ， 即使是在他们这种已经十分成熟的公司也深感不易 ， “难 ， 很多坑 ， 很多你想象不到的坑 。 ”
“融资、拆迁 ， 回迁设计 ， 只要有一个环节没有设计好 ， 就会走入僵局 。 ”林伟说 。
林伟举了一个例子 ， 深圳一家开发商在与村集体合作过程中 ， 因为拆迁方案不合理陷入了困局 ， 后来又因为村里领导班子换届引入了新的开发商 ， 前面的（开发商）就“损失”了 。
这种情况并不少见 ， 城市更新领域各方关系复杂 ， 互相角力的情形时有发生 ， 雅居乐搭建城市更新集团 ， 在投资区域和人才配备上 ， 也需要考虑这方面的因素 。
上述了解雅居乐城市更新业务的人士告诉《每日经济新闻》采访人员 ， 城市更新离不开政府的支持 ， 所以目前重点还是放在粤港澳大湾区（雅居乐深耕的区域） 。 另外 ， 城更集团会从地产集团过去一部分人 ， 以后还是会对外招聘专业的人才 ， 目前总裁的职位 ， 也还没有最终的人选 。
“千亿”房企的进阶
雅居乐在土地市场的“全军出击” ， 始于海南清水湾的变局 。
“清水湾”是雅居乐一战成名的楼盘 ， 从2009年开始销售至2018年年中 ， 单盘销售额近800亿元 。 最高的时候 ， 清水湾单盘就能够为雅居乐贡献近四成的销售业绩 。
转折从2018年海南实施全域限购开始 ， 之后雅居乐海南区域的销售贡献逐年下降 。 2017年、2018年和2019年 ， 雅居乐海南及云南区域的销售额分别为23%、19%和15% 。
在海南限购后的两年时间内 ， 雅居乐销售额仅维持在14%左右的规模增长 。 2018年 ， 雅居乐甚至未能完成既定1100亿元的销售目标 ， 销售额仅1026.7亿元 。
现在看来 ， 失落海南或许激发了雅居乐的其他潜能 ， 为了守住“千亿” ， 雅居乐必须全力以赴地拿下足够的土地储备 ， 否则将“无米下锅” 。
从2018年开始 ， 雅居乐重点布局了多个产业领域 ， 效仿绿城代建的“房管”集团 ， 也成为雅居乐销售额贡献的来源之一 。
雅居乐方面没有披露房管集团所贡献的销售额占比 ， 不过据雅居乐方面提供的数据 ， 截至2019年12月31日 ， 雅居乐房管在粤港澳大湾区、长三角、成渝、中西部均已实现落地 ， 储备货值超过600亿元 。
雅居乐房企争相入局城市更新板块，“后来者”雅居乐能分几杯羹？
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雅居乐6月16日股价表现 数据来源：同花顺(300033,股吧)
代建之外 ， 雅居乐还试水产业勾地的形式 。 2019年年中 ， 雅居乐入股一家新能源汽车服务商被指有意造车 ， 彼时雅居乐有关人士就告诉《每日经济新闻》采访人员 ， 雅居乐不是为了“造车” ， 而是为了产业小镇 。
从代建入城到产业勾地 ， 再到今年的城市更新 ， 雅居乐尝试了几乎所有的拿地方式 ， 但因为多元化的拿地渠道往往不是净地开发 ， 拿地的成效依旧不明朗 。
雅居乐这两年制定目标颇为保守 ， 2020年 ， 雅居乐的销售目标是1200亿元 ， 几乎持平于去年的1179.7亿元 。
即便如此 ， 1200亿元的销售目标在当前的背景下显然也不容易 。 今年前5个月 ， 雅居乐完成402亿元的销售额 ， 完成率在三成左右 ， 不算十分拔尖 。


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