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福州突破600万平方米！福州住宅库存历史高点下的难卖困局

 
福州突破600万平方米！福州住宅库存历史高点下的难卖困局
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614.38万平方米！福州住宅库存正在以更快速度递增 。
福州不动产登记和交易中心6月13日对外发布了可售商品房面积数据 ， 这意味着福州商品房库存突破600万平方米 ， 可售商品住宅数量达67398套 。
2018年底 ， 福州市区可售商品住宅套数为22219套 ， 面积329.92万平方米 。 2019年底 ， 福州市区可售商品住宅套数为40108套 ， 面积396.2万平方米 。 2018年至2019年再到2020年6月10日 ， 福州市区可售商品住宅套数分别同比增长80%和68% ， 可售商品住宅面积分别同比增长50.8%和55% 。
这些可售商品房库存包括两部分 ， 一是报告期内已竣工可供销售但未销售的商品房面积；二是报告期内处于施工或新开工状态并已经取得预售证但尚未销售出去商品房面积 。
这些递增库存背后有三个问题值得关注 ， 即福州从什么时候开始出现库存急剧增加的转变 ， 库存主要出现在哪些区域 ， 以及是什么原因使得库存只用半年时间再增加一半 。
库存拐点
“今年上半年受疫情影响 ， 福州很少有开发商开盘或搞营销活动 ， 6月以后才逐渐有一些项目进来 。 ”福州一位房地产营销策划人员告诉中国房地产报采访人员 。
疫情影响了全国楼市销售使得库存增加 ， 但对于福州来说疫情只是一次加速冲击 。 福州楼市库存真正开始发生变化的关键拐点是在2019年10月 。
拉长周期来看几组数据：2018年底 ， 福州商品房库存329.92万平方米 ， 去化周期12.45个月 ， 之后连续3个月下降 ， 到2019年3月降低至297.01万平方米 ， 去化周期也降至10.19个月 。 数据回暖下 ， 福州楼市迎来难得的“小阳春” ， 毕竟2018年下半年楼市寒冬刚刚过去 。
值得一提的是 ， 尽管2017年和2018年福州紧跟全国楼市调控 ， 陆续出台限购、限贷、限价、限售政策 ， 但依然未能按住凶猛的房价上涨 。 彼时“一次性付款往里走 ， 按揭的不要堵门口、公积金贷款的请把共享单车移走”成为多数楼盘真实上演的段子 。
2019年3月以后 ， 福州商品房库存开始缓慢增长 ， 4月增长至307.02万平方米 ， 去化周期拉长至11.8个月 ， 此后一直持续上升至2019年8月 ， 库存面积367.17万平方米 ， 去化周期15.61个月 ， 这两个数字都远远超过2018年底情况 ， 可以说是2019年库存高位 。
2019年9月和10月福州楼市库存出现短暂下行 ， 到10月面积下降至332.23万平方米 ， 去化周期降至13.26个月 。 不过这两个月短暂的下行并未改变福州库存整体上升局面 。
很快从2019年10月开始 ， 福州库存连续7个月递增 ， 并从11月开始库存面积就已经超过2019年8月高位 ， 递增速度也远远超过2019年上半年 。 一个佐证是 ， 2019年3月到8月 ， 库存面积增长率是23.6% ， 2019年10月到2020年6月库存增长率是84.7% 。
增长速度明显加快 ， 2019年10月是福州库存开始高企的一个拐点 。
激增背后
福州的库存主要集中在三大区域 ， 即晋安区、仓山区、马尾区 。
可考数据显示 ， 三大区域2019年11月商品房库存分别是150.4万平方米、105.6万平方米、49.7万平方米 ， 共305.7万平方米 ， 占福州五区当时总库存面积的86% 。
这一情况在今年得以延续 。 2020年3月 ， 三大区域商品房库存面积分别增长至170.9万平方米、119.9万平方米、67万平方米 ， 共357.8万平方米 ， 占福州五区当时总库存面积的82% 。
究其背后原因 ， 这与2018年和2019年福州供地结构有关 。 2018年 ， 福州五区共出让25宗地 ， 其中64%集中在晋安区、仓山区、马尾区；2019年福州五区共出让66宗地 ， 其中77%来自晋安区、仓山区、马尾区 。
三大区域土地供应数量翻了一倍势必增加商品房待售面积 。 并且今年这些土地上的新建项目陆续入市 ， 更加推升了待售面积增长 。


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