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福州突破600万平方米！福州住宅库存历史高点下的难卖困局( 二 )


尤其今年4月 ， 福州五区拿证总面积高达116万平方米 ， 同比2019年4月增长132% ， 创下近3年单月获批总面积最高纪录；5月拿证总面积高达107万平方米 ， 新增住宅房源11198套 。 这是继今年3月、4月后 ， 福州今年第三次单月拿证总面积破百万平方米 。
除了上述原因之外 ， 有福州房地产人士告诉中国房地产报采访人员 ， 供应增多并陆续入市之外的另一个原因是 ， “早在库存激增拐点来临之前的2017年下半年和2018年上半年 ， 火热的楼市与高企的房价就已经透支了福州购买力 ， 导致出现后来的楼市寒冬与库存高企 。 ”
房价上涨进一步削弱了购买力 ， 几乎与福州商品房库存变化曲线一样 ， 福州新房房价同样是从2019年9月到10月开始一路上涨 ， 去年9月均价16500万元/平方米 ， 一路涨到今年1月的18244元/平方米 ， 尽管在今年2月受疫情影响出现短暂下跌 ， 但很快在3月开始恢复上涨趋势 ， 直涨至目前的均价18309元/平方米 。
印证城市购买力下降的一个截面是 ， 去年8月公开销售的仓山区祥浦苑因为价格低当天售罄 ， 这一盛况在福州楼市引发热议 ， 不过即便这个“红遍全城”的楼盘也仅征集到3000出头的认筹量 ， 其中首套刚需量仅2500多人 。
安置商品房兜底
尽管库存增加 ， 福州楼市却有一项创新政策兜底 ， 即安置商品房 。
根据福州市房管局官方给出的定义 ， 安置型商品房是“全面推行货币化对接安置模式 ， 按照商品房运作模式组织开发建设面向被征收人定向销售的限价商品房 。 ”
为解决以往旧改工作财政投入大、改造规模不足回迁安置逾期等“老大难”问题 ， 福州2018年推出安置型商品房用地新模式 ， 在土地出让时适度让利 ， 让开发商承担承建商角色 ， 解决近几年大规模旧改拆迁问题 。
事实上安商房的出现还实现了2017年福州限地价、限房价的目的 。
接下来的2018年和2019年 ， 福州大力推进安商房土拍模式 。 可以看到 ， 福州五区2018年成交的住宅用地中 ， 配建安置型商品房的地块幅数占比5成 ， 2019年这一占比进一步上升至近7成 。 2019年 ， 福州累计出让安置型商品房用地1707亩 ， 可提供安置房源451万平方米 。
随着安置型商品房陆续入市 ， 福州楼市库存得以部分消化 。 以今年一季度为例 ， 多项安商房入市补充了福州网签数据 。 比如三江岚隽项目共373套 ， 其中安置房302套 ， 商品房71套 ， 该项目今年完成近300拆迁户网签 ， 吻合了该项目4月初显示已售285套的数据；另外 ， 中建香樟今年4月显示已售443套 ， 其中420套是在今年一季度完成网签 。
这两个项目共销售705套 ， 根据官方公开信息计算 ， 这些已售住房总面积约6万平方米 ， 占整个一季度销售面积的八分之一；此外 ， 一季度安置房占比70%的鹤鸾郡和安商盘杨桥新苑也已经开售 ， 这些进一步消化了库存 。 有福州房地产研究人士认为 ， “今年安商房或许会撑起福州楼市半边天” 。
政府对安商房也是寄予厚望 。 比如福州市自然资源和规划局即将在6月24日出让的9宗地中5宗地要求配置安置房 ， 其中3宗地要求配置面积80% ， 其他两宗地分别要求配置面积90%和35% 。
为了进一步去化 ， 福州安置商品房整体品质也正在提高 。 一位福州市民告诉中国房地产报采访人员 ， “前几年安置房面积和户型都不太好 ， 近几年越做越好了 ， 价格相对纯商品房来说低 ， 身边也有很多朋友用于投资 。 ”
一位福州本土开发商负责人也告诉中国房地产报采访人员 ， “疫情之后 ， 很多房企开始偏向做改善型住房 ， 虽然有一定销售压力 ， 但销售情况目前看起来也不错 。 ”
（责任编辑：常丹丹 HO016）


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