大众报业·海报新闻刚需盘以价换量，济南楼市盘整：高端盘售价稳定
大众网·海报新闻采访人员 孙雪飞 济南报道
日前 ， 国家统计局发布了2020年5月房价数据 ， 济南新房房价上涨 ， 二手房价格与上月持平 。 采访人员调查看到 ， 目前济南楼市处于市场盘整期 ， 高端项目与刚需项目销售出现“分化” ， 单价在2万以下的刚需楼盘不断爆出降价的消息 ， 通过促销优惠撬动购房需求 ， 而2万以上的高端住宅项目则鲜有降价情况 ， 销售均价缓慢走高 ， 销售走势上扬 。 业内人士认为 ， 开发商的销售策略与购房客群的关注点、敏感点等相关 ， 预计未来一段时间将持续保持高端市场价格稳定、刚需产品以价换量的市场情况 。
高端住宅销售走势上扬 2季度销量或赶超去年同期
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据CricBigDataJN数据显示 ， 济南2万以上高端住宅项目销售排行前十分别为：中海天钻、银丰玖玺城、奥体金茂府、中海九嶺南山、复星国际中心、大华紫郡、绿地IFC中央公馆、济南金地华著、华润置地昆仑御、鲁能漫山香墅 ， 既有中海天钻等新近入市的楼市“黑马” ， 也有银丰玖玺城等流量较大的完善配套大盘 ， 总体来看上榜项目都比较受到购房者的认可 。
据悉 ， 今年2季度虽然只过去了2个多月 ， 济南2万以上高端住宅市场的成交量已经达到了24.82万方 。 据分析 ， 尽管6月天气炎热 ， 住宅销量可能受到影响 ， 但开发商在半年业绩冲刺阶段预计不会放松销售节奏 ， 整个2季度的销量存在赶超去年同期的可能 。 
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据2018年以来济南单价2万以上高端住宅项目成交价情况表 ， 在当前市场阶段 ， 济南高端住宅市场的整体销售呈现上扬态势 ， 同时受产品不断迭代、房企更加注重品质等因素影响 ， 济南高端住宅市场的销售均价也在缓慢走高 。
刚需项目降价消息频出 以促销优惠撬动购房需求
与2万以上高端住宅项目不同的是 ， 济南市场上的刚需住宅项目则频频传出降价消息 。 以疫情复工后即传出降价的华润公元九里和融汇爱都紫麟台为例 ， 3月推出的房源当日去化率达到100% ， 均价分别为13500元/㎡-14500元/㎡和12000元/㎡ ， 低价促销走量的措施得到了购房者的认可 。 
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近期 ， 位于济南东部唐冶片区的保利和唐悦色也传出了优惠传闻 ， 叠拼别墅首付1成起 ， 小高层毛坯房源对外释放价格为11999元/㎡起 ， 并送车位储藏室 ， 该价格与周边其他项目13000元/㎡左右的售价形成鲜明对比 ， 备受刚需购房者的关注 。 
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据不完全统计 ， 融创文旅城、天鸿万象新天、中海华山珑城、新城悦隽风华、鲁能泰山七号、融汇成锦绣里、绿地国际城、劝学里、中铁逸都国际、海信九麓府、翡丽公馆等项目都曾出现过精装改毛坯、地块变化、清退房源、特价房源等不同形式、不同程度的降价 ， 特别是刚需盘扎堆的新东站、唐冶等热点片区 ， 大部分通过降价来促进销售的项目策略 ， 受到了购房者的认可 。
业内：高端市场价格稳定 刚需产品以价换量
易居(中国)克而瑞数据业务事业部济南机构副总经理张泓在接受采访时表示 ， 出现高端项目与刚需项目售价分化属于正常现象 ， 刚需项目通过降价撬动购房需求 ， 而2万以上售价的高端住宅项目一方面品质更高 ， 另一方面购房者的关注点除了价格 ， 更多的是社区环境、居住圈层等其他要素 ， 大张旗鼓的宣传降价未必能够促进销售 ， 反而是品牌、口碑等更被购房者看重 。 开发商的销售策略与购房客群的关注点、敏感点等相关 。
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