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拆解江西地产一哥：400亿股东垫款从何而来

拆解江西地产一哥：400亿股东垫款从何而来
张园林常年穿着白衬衣 ， 最上面那粒扣子不系 ， 套上灰色西装 ， 左手插在裤子口袋 ， 高大潇洒的老板派头 。略长的发型和年轻脸庞 ， 让他看起来像地产二代 ， 而不会想到 ， 他十年前才从建筑行业转身 ， 进入地产开发领域 ， 并迅速成为百亿富翁 。百度百科里 ， 对他的介绍很简单：从事房地产行业 ， 财富来源于新力控股（02103.HK） 。去年底 ， 新力控股筹资不到20亿上市 ， 市值150亿港元左右 ， 按照张园林的持股比例 ， 股票市值在110亿元上下 。 凭借这一财富数字 ， 张园林可以排进江西富豪榜前5名 。股市修行之路不可只在于朝朝夕夕 ， 希望大家可以共同讨论.如果你想通过理财,在高效管理积蓄的同时 ， 还有一 笔稳定收入 ,可以关注我的微信「 1729981168」, 我把我的理财秘诀,和这几年积累的理财经验,手把手分享给你,让你早日通过理财收获自己的第一桶金~站在房地产从业者角度 ， 描述张园林的成绩 ， 显然会比冷冰冰的财富数字更加生动 。当他十年前踏足地产时 ， 万科销售额已破千亿元 ， 就是这样从零开始 ， 张园林硬生生将新力做成江西省最大房企 ， 并拓展至全国 ， 合约销售额逼近千亿元 。新力在江西省拥有不可思议的市场领导地位 ， 以2018年为例 ， 新力实现了539亿元销售额 ， 是第二名的一倍 ， 在南昌市同样的情况 。对于张园林来说 ， 上市也有不好的地方 ， 他必须系上衬衣扣子 ， 端坐在投资者面前 ， 旁边坐着明星职业经理人陈凯 。就算被质疑 ， 新力施展高超财技 ， 将资产负债率从237.9%瞬间降为67% ， 张园林也绝对自信 ， 眼睛里波澜不惊 。如果仔细一点 ， 从新力上市后第一份完整年报里 ， 就会找到他的自信的来源：当因为他从来就很有钱 。一、光从数据上看 ， 对新力真实实力的评判 ， 会产生两极分化 ， 以及坐过山车般的感受 。2019年 ， 新力控股实现了914.23亿元合约销售额 ， 但权益销售额只有451.09亿元 。远低于行业水平的权益销售占比 ， 让人感觉这只是一头为了冲击规模的“假老虎” 。 当然 ， 也不能这么急于下结论 。新力拿地凶猛 ， 2019年新获取了36个项目 ， 权益地价194.44亿元 ， 约等于权益销售额一半；应占权益总建筑面积280万平方米 ， 相当于补充了当年销售面积的八成 。至此 ， 新力的权益土地储备上升至1509万平方米 。 如果是全口径土地储备 ， 预计将超过3000万平方米 。对于一家年销售面积不足350万平方米的房企 ， 如此持续规模增长 ， 以及强势补充土地储备 ， 绝对可以说是实力雄厚 。换个角度来看 ， 新力的实力会显现得更加直观 。地产是资金密集型、周期性的生意 ， 从买地到开盘回款 ， 短则半年 ， 长则一年以上 。因此开盘节奏、销售回款、投资、工程、运营成本等现金流入流出 ， 必须达成无缝配合和动态平衡 。比如说 ， 不能年底销售回款了 ， 才拿着钱去买地 ， 那样就会错过投资机会 。这样来看 ， 一家房企的实力最佳证明是：当现金流充沛 。 新力恰恰就是做到了这一点 。2018年底的时候 ， 新力的不受限制现金只有71亿元 ， 一年内到期的借款总额92.25亿元 。账面上来看 ， 很难想象2019年一边要增加数百亿销售规模 ， 还要砸下200亿元买地 。张园林的秘诀在于：源源不断用自己的财富 ， 为新力控股“输血” 。来看新力2019年现金流量表 ， 经营活动现金流量净额-38.39亿元 ， 投资活动现金流量净额-92.61亿元 ， 融资活动现金流量净额166.25亿元 。规模快速增长的房企 ， 前两项数据为负也算正常 ， 表明新力不能依靠自身经营活动产生正向现金流 ， 支持公司再投资发展 ， 而需依赖融资支撑 。新力的融资来自哪里？融资活动现金流中 ， 三组项目现金流数额最大 。“计息银行及其他借款所得款项217.48亿元 ， 相对应的偿还计息银行及其他借款185.29亿元”“向关联公司垫款234.98亿元 ， 相对应的偿还向关联公司垫款237.9亿元”“关联公司垫款476.99亿元 ， 相对应的偿还关联公司垫款433.87亿元”还有三项较大额现金流入 ， 附属公司非控股股东出资56.8亿元（合作项目增多）、IPO所得款项19.73亿元、发行优先票据11.61亿元 。这些数据加减后 ， 大概得到融资活动现金流量净额166.25亿元 。 整体来看 ， 上述第3组现金流 ， 即关联公司垫款给了新力最大的现金流 ， 高于银行借款 ， 甚至也可能高于销售回款 。476.99亿元的“关联公司垫款”中 ， 来自合营企业、联营企业的款项分别为52.99亿元、23.9亿元；来自受控股股东控制的公司的款项高达392.59亿元 。反过来 ， 433.87亿元的“偿还关联公司垫款”中 ， 去向合营企业、联营企业的款项分别为18.71亿元、14.62亿元；去向受控股股东控制的公司391.02亿元 。也就是说 ， 来自控股股东——张园林控制的其他公司 ， 2019年为上市公司“输血”高达400亿元现金 。这里需要强调 ， 400亿元是一个全年累计数字 ， 比如1月份借给上市公司200亿元 ， 4月份还了200亿元 ， 然后8月份又借了200亿元 ， 12月份又还了200亿元 。最后报表中呈现的也是借了400亿元 ， 还了400亿元 。 当然 ， 也可能是40亿元周转了10次 ， 只要资金调度不怕麻烦 。因此 ， 张园林不是单笔拿出400亿元 ， “输血”上市公司 。 财务审计人士判断 ， 合理估计范围应该在50-150亿元之间 。“输血”伴随着整个新力做大的过程 。 2016年-2018年 ， 新力来自控股股东的垫款分别为7.4亿元、84.82亿元、112.51亿元 。这意味着 ， 新力是一个极度依赖张园林“输血”的公司 ， 规模快速增长过程中 ， 需要控股股东随时给到资金 ， 用以顺滑现金流 ， 维持公司运营 。那么问题来了 ， 张园林的钱来自哪里？二、在房地产行业 ， 部分老板除了主营地产的上市公司以外 ， 还有其他产业板块 ， 上市公司体系内外进行“输血”还算正常 ， 但大多是有偿的、短暂的 。像新力控股这样 ， 持续、大额得到体系外公司的“输血”实属罕见 。 和行业常态一样 ， 张园林的钱 ， 也可能来自三个方面：体系外公司挣的钱；个人财富积累；或者是张园林借来的钱 。新力控股上市前后 ， 张园林、吴承萍夫妇将旗下公司股权关系归置捋顺 ， 确实打造出了一个上市公司体系外的平台——新力科技 。新力科技原来为新力地产的股东 ， 后来被单独列出 ， 与地产公司完全脱离关系 ， 目前由张园林持股99%、吴承萍持股1% 。目前 ， 这家公司旗下拥有“有家”便利店、教育、商业、物业、金融等业务板块 ， 以及一些暂时不适合注入上市公司的不良资产 。规模较大的是“有家”便利店 ， 目前在南昌、长沙、武汉等地已开店数百家 。未来5年 ， “有家”的目标是进入20个城市 ， 开出4000家门店 ， 实现百亿元销售 ， 这俨然是“新力地产”扩张模式的翻版 。金融方面能够凸显新力科技的地位 ， 2019年中入股了江西省首家地方AMC ， 成为仅次于国资持股的第二大股东 。这些体系外的板块 ， 大多起步于2017年之后 ， 自己尚处于被“输血”状态 ， 且行业利润较低 ， 不可能为上市公司大量“输血” ， 因此暂时可以排除 。张园林在新力控股的股票 ， 最终收益人为家族信托 ， 目前也没有质押用于融资；新力科技旗下公司 ， 也没有大额股权质押 ， 借钱也可以排除 。那么就只有一种可能了 ， 为上市公司的大额“输血” ， 来自于张园林个人前期财富积累 。新力的上市文件 ， 没有透露张园林的籍贯和受教育程度 ， 只有其从商履历 。那是2002年 ， 张园林只有25岁 ， 他前往胞兄张国印控制的“江西五建”工作 ， 职级最高至总经理 。 关于江西五建 ， 公开资料甚少 ， 只知道成立于1997年 ， 2001年被张国印接手改组 。张国印和张园林联手掌舵下 ， 以合作承包的方式 ， 江西五建的业务确实迅速在全国扩展 ， 承建项目众多 。不过 ， 建筑行业利润低薄 ， 兄弟俩的主要财富 ， 可能创造于建筑行业不良资产的收购改造 ， 如烂尾项目收购 。可据可查的工商资料中 ， 在江西宜春丰城市 ， 位于市政府左右的希尔顿国际都会楼盘、国贸广场综合体 ， 江西五建都是承建商 ， 也可能是投资方之一 ， 那是2005年的事情 。这是一段几乎没有提及的原始积累过程 ， 张园林真正财富的显露 ， 还要等到五年后 。三、外界可能无法想到 ， 到了2010年3月 ， 张园林在南昌成立江西新力置地（新力控股前身） ， 联合张国印控制的公司 ， 他们竟然是在招拍挂市场拿下第一块土地 。这就是如今的南昌新力帝泊湾 ， 建筑面积接近35万平方米 ， 地价2.28亿元 。 次年 ， 张园林拿下南昌新力中心地块 ， 地价约1亿元 。2012年底 ， 南昌帝泊湾开盘轰动一时 ， 售价超过7000元/平方米 ， 相对于650元/平方米的楼面价 ， 帝泊湾的开发入市 ， 是张园林对外公开的“第一桶金”来源 。值得注意的是 ， 作为新力公开的第一个开发项目 ， 帝泊湾的设计、建设、服务等方方面面 ， 都可以看出张园林的房地产开发理念 ， 已经非常成熟 ， 帝泊湾甚至被赞誉为“满足了南昌人对家的所有幻想” 。帝泊湾如此成功 ， 也倚赖于一个神秘人物的帮助 ， 这个神秘人物甚至是帮助张园林 ， 从一个小建筑上成功跃升为地产大佬的关键角色 。江西新力置地成立之初 ， 有四个股东 ， 江西盛开投资（35%）、张园林（33%）、万奇（20%）、沈令华（12%） 。沈令华的股份是替张园林代持 ， 他是南昌房地产领域的明星职业经理人 ， 至今仍在新力科技担任要职 。神秘人物来自江西盛开投资 ， 这家公司成立于2007年 ， 法定代表人为刘骐鸣 ， 控股股东最终指向一名自然人“陈锁” 。从工商资料来看 ， 上世纪90年代 ， 陈锁从蔬菜种植加工起家 ， 随后进入矿产业 ， 设计矿业工程、金矿、铅锌矿开采等 。 在西藏林芝 ， 陈锁与上市公司白银有色合作开发一个超大铅锌矿 。与此同时 ， 陈锁也进入了房地产业 ， 旗下公司开发的“新龙基广场” ， 位于南昌胜利步行街 ， 是南昌早期的著名商业地标 。无论是名义上的老板陈锁 ， 还是法人代表刘骐鸣 ， 均保持着万分神秘 ， 网上没有任何关于他们俩人的文字、照片等资料 。面对帝泊湾这样一个确定赚钱的项目 ， 2014年初 ， 陈锁控制的江西盛开 ， 将其所持江西新力置地所有股份转让给了张园林 。 更早之前 ， 万奇的股份也已转让给其余股东 。如果陈锁是确实存在的一个商业大佬 ， 他早期的实力肯定比张园林要强 ， 在新力创业过程中发挥了巨大作用 。帝泊湾就是张园林的“第一桶金”吗？按照数据满打满算 ， 帝泊湾全部销售完毕后 ， 利润在10-15亿元左右 。但实际上 ， 在帝泊湾首次开盘之前 ， 也就是第一个地产开发项目有了销售回款之前 ， 新力已经表现出不差钱的样子 ， 除了3亿元拿下帝泊湾、新力中心土地 ， 也已开始在全国开始收购土地 。清远翡翠湾、惠州琥珀园、武汉帝泊湾、惠州东园、惠州香山居 ， 这五个项目均是在帝泊湾开盘之前就已收购 ， 虽股权、债权收购代价并未对外公开 ， 但后续土地出让金缴纳超2.5亿元 。这些项目大多是问题资产 ， 前任老板资金链紧张 ， 张园林的出现 ， 充当了今天融创孙宏斌的并购角色 。等到了2013年、2014年 ， 新力加速收购 ， 所付出的成本也急剧上升 。 长沙铂园、南昌钰龙湾、丰城帝泊湾、南昌榆景湾都荟均为此时并购 ， 后续土地出让金缴纳超15亿元 。2013年5月 ， 新力还在南昌拿下雅园洲悦地块 ， 土地出让金高达5.244亿元 ， 这个项目后来成为南昌最高端项目之一 ， 售价超过3万元/平方米 ， 张园林南昌的家就位于该小区 。从上述时间线来看 ， 从张园林和陈锁成立江西新力置地 ， 拿下第一块地开始 ， 他们就想好了要全面铺开 ， 而不是像一个地产新手一样 ， 做完第一个项目 ， 赚了钱后再考虑下一个项目 。好比去商场买鞋子 ， 你不是想着先买一双 ， 穿烂之后再买一双 ， 而是一下子买十双 ， 不同场合穿不同的鞋子 。 您提供最及时的思路方法参考 。 盲目跟风有风险 ， 十年股市沉浮泪两行 ， 散户朋友大家畅所欲言 。 关注我 ， 瞄准名字 。 请独立思索 。 更多精彩重磅观点不断更新中......v1729981168论坛新帖 ， 多多关注当然 ， 这一切的前提就是：你真的很有钱 。


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