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千亿元级房企涌入1.25万公顷“掘金池”大湾区旧改首笔现金回笼至少需5年

【千亿元级房企涌入1.25万公顷“掘金池”大湾区旧改首笔现金回笼至少需5年】本报采访人员 王丽新
坐拥中国三分之一市值超千亿元的公司 ， 以全国0.6%的占地面积贡献全国12%GDP的粤港澳大湾区 ， 如今是规模房企进军城市更新领域必争的厮杀战场 。
旧改、城市更新业务似乎从来没有如此深刻地挑动众多房企的“神经” 。 6月份以来 ， 新世界中国、佳兆业、富力、中国金茂纷纷以广州为核心争相竞标粤港澳大湾区（以下简称“大湾区”）旧改或城市更新项目 ， 无论是单枪匹马、还是寻找当地企业搭建合作平台 ， 规模房企都在忙着“进村” 。
一个项目动辄百亿元的投资门槛、多年运营现金流才能回正、没有旧改项目操盘经验等风险 ， 这些已不再是让房企“望而却步”的红线 。 “根据广东省2019年发布的《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019年-2021年）》 ， 大湾区旧改市场体量约为1.25万公顷 。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》采访人员表示 ， 进入这一长期来看利润回报可观的战场 ， 对房企战略储备而言 ， 是为下一个时代做准备 。
多家规模房企抢滩大湾区
从“棚改”到“货币化安置” ， 催生了一批千亿元量级房企 ， 下一个房地产规模增长时代或许属于“旧改” 。
《佳兆业2019年-2020年房地产行业白皮书》分析认为：“即使按每年2%的城市更新速率来计算 ， 城市更新已经迎来6万亿元级的崭新市场 。 而随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升 ， 最终市场将变轨迎来一个新的十万亿元量级的黄金大赛道 。
“今年有不少房企都成立了旧改或城市更新事业部 ， 重点布局领域首选就是大湾区 。 ”同策集团首席分析师张宏伟向《证券日报》采访人员透露 ， 随着城市化快速推进 ， 旧城改造已经是规模房企必然触及的领域 。
6月15日 ， 大湾区旧改大户佳兆业以23亿元拿下广州增城中新板块霞迳村城市更新改造项目 。 在此之前的今年3月份 ， 敏捷以100亿元的改造金额拿下泮霞村旧改；去年10月份 ， 保利正式签约中新村旧改 ， 改造面积92万平方米 。 此外 ， 6月9日 ， 中国金茂与福星惠誉共同签署战略合作框架协议 ， 称共同拓展广州城中村改造项目 。
6月8日 ， 近几年在内地大量投资的新世界中国在广州城市更新领域再下一城 。 据新世界中国披露 ， 夏街村旧改项目坐落于广州增城中心城区 ， 未来改造后总建筑面积约为132万平方米 ， 预期投资总额逾人民币200亿元 。 同时 ， 该项目是新世界中国在大湾区的第5个旧改项目 。
“这两年广州旧改速度发展非常有力和迅速 ， 用民间的力量去推动城市的发展是最大的发展方向 ， 新世界集团要参与其中 ， 不能够闭门造车 ， 要根据政策法规去做 。 ”新世界发展有限公司执行董事、新世界中国地产有限公司行政总裁黄少媚向《证券日报》采访人员表示 ， 相比其他房企 ， 新世界中国坚持可持续发展 ， 具备商业的运营经验和能力 ， 有文化、教育、医疗等多元产业的发展 ， 这些都是能够承载起一个综合体项目的保证 ， 我们有这个底气去做这个事情 。
不难看出 ， 华夏幸福、中国金茂等外部千亿元级房企正在进驻或拓展这一领域 ， 而本土头部房企早已深耕旧改市场 。 “北方或者长三角区域以本土企业和央企国企参与旧改为主 ， 大湾区政策较为开放 ， 民营房企更愿意参与 。 ”张宏伟向《证券日报》采访人员表示 ， 加上三、四线城市楼市趋弱 ， 一、二线城市公开市场拿地成本过高 ， 大湾区旧改或许就是下一个规模发展的高地 。
首笔现金回笼多需5年
“城市更新虽然还是新赛道 ， 但行业集中度快速提升 ， 区域寡头正在成型 。 深圳、广州、上海和东莞四个城市的更新占地面积 ， 行业前五名集中度均达到30%及以上 ， 并且均逐步从区域深耕走向全国化布局 。 ”《佳兆业2019年-2020年房地产行业白皮书》显示 ， 2019年掀起市场热潮的广州市场 ， 行业集中度非常明显 ， TOP8企业改造面积占据近90% 。


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