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千亿元级房企涌入1.25万公顷“掘金池”大湾区旧改首笔现金回笼至少需5年( 二 )


“旧改相对于传统拿地模式 ， 变现周期会拉长 。 在乐观情况下估计需要3年-5年时间 ， 比较复杂的旧改项目需要8年-10年 ， 甚至更长 。 ”潘浩向《证券日报》采访人员表示 ， 这类项目对于追求高周转的房企压力较大 。 但长期看 ， 只要能够保证现金流稳定流动 ， 旧改项目依然大有可为 ， 有利于房企的项目储备结构优化 ， 利润回报率也仍然可观 。
“城市更新本质上是一场跨周期投资 。 一个城市更新项目完成一级开发平均周期为5年－8年时间 ， 十年八年的周期是常态的 。 ”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》采访人员采访时表示 ， 一般来说 ， 一个城市更新项目从意愿公示到计划立项平均需要0.8年 ， 从列入计划到规划批复平均需要1.73年 ， 从规划批复到实施主体确认平均需要2.16年 ， 从实施主体确认到用地审批完成平均需要1年 。
“就一般旧改项目而言 ， 通常从投入第一笔现金到回笼所需周期需要五年左右 ， 但是每个旧改项目都会存在各种差异 ， 因此针对具体每个项目本身的资金回笼情况会有差异 。 ”在旧改领域“久经沙场”的新世界中国相关人士向《证券日报》采访人员直言 ， 旧改项目普遍的难点是拆迁过程中存在不可控因素 。 另外 ， 由于旧改项目投入成本大、资金回笼慢等问题 ， 所以旧改项目是一个挑战 。 针对现金流平衡 ， 需要综合考虑公司整体情况 ， 因此一般会采取招拍挂与旧改相结合来获取项目 ， 并有效地将销售和投资从现金流角度匹配 。
旧改商业模式多元化
如果说旧改、城市更新领域是房地产市场下一个掘金池 ， 却不是什么样的房企都能一拥而上跨入这个领域 。 旧改市场 ， 显然是有门槛的 ， 而且不低 。
按城市更新改造的对象划分 ， “房企参与城市更新主要包括城中村改造、工业区改造、老旧商业区改造等类型 。 ”李宇嘉向《证券日报》采访人员表示 ， 旧改项目有不确定性、与旧改主体（比如说村民）的谈判是否有确定性、投资资金量过高 ， 项目启动较慢等内外部环境因素 ， 都对开发商资金链和企业实力提出了很高要求 。
从参与模式来看 ， “政府主导、规划控制、连片改造、市场参与是主要改造模式 。 ”潘浩向《证券日报》采访人员表示 ， 比如在整体项目的开发周期中 ， 政府主导模式是指政府承担裁判角色 ， 协助房企参与拆迁；控制规划是指严格按照规划要求控制红线范围；连片开发可以降低开发强度 ， 市场参与则是鼓励民间资本参与项目 。
据《证券日报》采访人员了解 ， 若以开发商为主体拓展运作旧改项目的模式 ， 大致分为三种 ， 第一是以佳兆业、富力为代表的独立运作模式；二是以收并购为主 ， 比如其中一种是外地房企收购当地存量商业进行改造升级；三是本土企业与全国性企业搭建合作平台 ， 深耕城市更新项目 ， 这也有助于本土企业拓展大湾区之外的资源 ， 从而加速其实现全国化 。
“多数开发商可能会与当地企业合作 ， 或者引进投资主体 ， 分担项目股权 ， 联合进场 。 ”李宇嘉向《证券日报》采访人员表示 ， 大湾区本地房企多年享受城市更新发展红利 ， 外部企业想要进入门槛较高 ， 多选择与长期深耕当地的企业合作 ， 一起拓展项目 ， 但全国性企业需要很强的谈判能力 ， 才能提高收益 。
更重要的是 ， 房企要量力而行 。 盘活旧改项目完成城市升级改造 ， 本质上是以重资产模式运行 ， 需要的是产业规划、招商、运营和投资等多种资源整合能力 ， 其中尤为重要的是金融能力 。 除了参与主体自有资金投入和自身上市平台融资外 ， 《佳兆业2019年-2020年房地产行业白皮书》提出 ， 城市更新企业作为基金管理方以小投入撬动大资本 ， 从原先获取住宅开发收益升级转型为获取管理费用和超额利润分成收益 ， 通过基金发展模式实现从重资产模式向轻资产模式转变 ， 将是未来新的趋势 。


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