房价 房企大佬承认拐点已到！楼市将重回2008年？
北京联盟_原题：房企大佬承认拐点已到！楼市将重回2008年？
“2020年至2030年间 ， 中国房地产市场的销售规模将在顶部徘徊之后逐步下降 。 预计到2030年 ， 年新房销售预计会在7亿平方米左右 ， 回到2008年的销售水平 。 ”
以上的这段话 ， 来自金地集团董事长凌克在中城联盟直播论坛上的主题分享 。 对于我国房地产行业的发展方向 ， 凌克认为：“房地产行业的拐点已至 ， 房企的黄金年代已经过去 ， 这已成为业界共识 。 ”
盛极必衰 ， 我国的房地产市场在经历了几十年的蓬勃发展之后 ， 或将迎来终结 。
然后 ， 销售水平可能回得去 ， 但房价可回不去了……
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过去的二十多年间 ， 我国房地产行业发生了翻天覆地的变化 。
最直接的变化 ， 莫过于高楼大厦拔地而起 ， 人们从原先的筒子楼搬进了商品住宅 ， 人均住房面积得到大幅提升 。
随之而来的 ， 还有房价的大幅上升 ， 房价收入比也随之增加 。
2020年5月 ， 上海易居房地产研究院发布了《全球80城房价收入比研究报告》 ， 数据看上去颇为扎心：在房价收入比前10的排名里 ， 中国城市占了7个席位 ， 香港、深圳和北京更是牢牢占据前三甲 ， 房价收入比均超过40 。
从整体数据来看 ， 全球80城的平均房价收入比为17.5 ， 其中40个发展中国家城市的平均房价收入比为22.1 。
换而言之 ， 我国一线城市的房价收入比远高于世界平均水平 。
而受到2020年疫情黑天鹅的影响 ， 房地产市场受到了前所未有的冲击 ， 销售面积、销售价格都出现了不同程度的下降 。 对很多房企而言 ， 这是颇为难受的 。 但在二手房市场上 ， 却吹起了一股妖风 。 6月15日 ， 国家统计局公布的70城房价数据显示 ， 北京二手房以1.8%的环比涨幅领跑全国 。
楼市近况万象丛生 ， 同房价上扬形成鲜明对比的 ， 是租金的下跌 。 5月27日 ， 中国社科院财经战略研究院发布的纬房指数报告显示 ， 4月 ， 以一二线城市为主的核心城市房价快速回升 ， 但同时住房租金出现较快下降 。 而贝壳研究院在6月初的租金统计显示 ， 18个主要大中城市的租金同比下降9.9% 。
出现这种情况 ， 外界普遍解读为房地产泡沫进一步加大了 。
在我国 ， 房子是不折不扣的刚需 ， 房价风风火火地涨了二十多年 ， 可以跟美国的股市相提并论 ， 都是轻易“动不了”的庞然大物 。 在这个庞大的市场上 ， 甚至还流传过这么一句话——“过去二十年 ， 买中国的房 ， 炒外国的股 ， 基本都赚了 。 ”
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然而 ， 这个“刚需”正在饱受质疑 ， 原因是我国的住房拥有率可能饱和了 。
2020年 ， 央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组发布了城镇居民家庭资产的调查数据 ， 根据抽样结果 ， 中国城镇居民家庭住房拥有率为96% ， 其中有一套房的占比58.4% ， 有两套房的占比31% ， 有三套及以上的占比10.5% 。
平均下来 ， 城镇居民家庭平均拥有1.5套房屋 ， 人均住房面积超过40㎡ 。
在中国 ， 城镇居民家庭的负债率是不可忽视的 ， 尤其是在居民杠杆率越来越高的现下 。
2018年 ， 我国的居民杠杆率就超过了50% ， 这也意味着居民的负债率在升高 ， 透支了一部分未来 ， 也进一步减弱了偿债能力与消费能力 。 2019年 ， 我国的居民杠杆率达到了55.8% ， 再创历史新高 。
负债累累 ， 就是现状 。 而在央行的调查数据中 ， 房贷占了家庭负债中的75.9% 。
在城镇居民的家庭总资产占比中 ， 房产也是不可忽视的一环 ， 仅房产就占到了家庭总资产比重的59.1% 。 而在城镇居民的家庭中 ， 房屋占资产的比重越大 ， 在房价暴跌时 ， 所受到的冲击也就越大 。
这个现象在2003年的香港表现得淋漓尽致 。
1997年至2003年 ， 香港房价暴跌 ， 下跌幅度最大超过70% ， 社会涌现出了超过10万的“负资产者” 。 这些负资产者以往多是体面的中产阶级 ， 高价买房后不断下跌的房价 ， 成为压垮骆驼的最后一根稻草 。
仅2003年 ， 香港就有320人因为房价下跌自杀 。 无独有偶 ， 在我们的邻国日本 ， 也有因房价暴跌而导致的自杀行为 。
这并不是什么稀奇事 ， 毕竟不是每个家庭都能承担得起房价波动带来的冲击 。 而从另外一个层面来说 ， 房屋也的确是个刚需 ， 因为人的一生大约有三分之二的时间在家里度过 ， 有房和没房的生活感受完全是两码事 。
除了居住功能外 ， 房屋还被赋予了很多别的功能 ， 其中教育属性尤其显著 。 为了学区 ， 很多家长可能在孩子还没出生时就提前做好了打算 ， 哪怕把未来的生活跟老破小牢牢绑定也在所不惜 。
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