碧桂园碧桂园恒大都不敢当第一
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各有各的风险 。
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文丨虎嗅 ID：huxiu_com
作者丨Eastland ， 虎嗅研究总监
2017年碧桂园合约销售额超过5500亿元 ， 比恒大高10% ， 成为中国房地产行业第一名；但2018年、2019年又连续被恒大反超 。
碧桂园营收首次超过恒大则是2019年的事 ， 而且这一年碧桂园净利润达612亿 ， 相当于恒大的182% 。
在土地储备方面 ， 恒大一直保持着优势 ， 截至2019年末领先碧桂园13个百分点 。
2020年6月12日 ， 中国恒大（0333.HK）、碧桂园（02007）收盘价分别为14.92港元、9.89港元 ， 对应市值分别为2572亿和2163亿 ， 恒大领先约19% 。
在合约销售金额、土地储备、营收、市值这四个方面 ， 碧桂园已经有两个超越恒大 ， 能否全面超越 ， 成为中国房企第一股 ， 未来两年是关键 。
碧桂园=0.9个恒大
衡量房地产企业规模最重要的指标是合约销售金额 。 2015年以来 ， 碧桂园、恒大合约销售金额可谓你追我赶 。
2015年 ， 碧桂园合约销售金额不到恒大的70% 。
2017年 ， 碧桂园一举超越恒大 ， 合约销售金额达5508亿 ， 领先9.9个百分点 。
随后两年 ， 碧桂园连续被反超 ， 2019两家合约销售金额分别为5522亿和6010亿 ， 碧桂园相当于恒大的91.9% 。
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合约销售金额代表过去 ， 土地储备（按规划建筑面积）则代表未来 ， 被称为“地根” 。
2015年 ， 碧桂园土地储备约1.1亿平米 ， 相当于恒大的70%；2017年 ， 碧桂园土地储备2.8亿平米 ， 约为恒大的90%；随后又被恒大拉开差距 ， 2019年末两家土地储备分别为2.6亿平米、2.9亿平米 ， 碧桂园相当于恒大的88% 。
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合约销售金额、土地储备是衡量房地产企业规模的两个关键指标 。 2015年碧桂园相当于0.7个恒大 ， 2019年相当于0.9个恒大 ， 追赶势头不可谓不猛 。
经营分析
1）合同负债——房地产公司的“蓄水池”
房地产公司通过物业销售所获资金不会直接确认为营收 ， 而是先计入合约负债 。 一是因为许多情况下卖的是期房 ， 房地产公司履约责任还没有完成；二是项目售罄结算前成本无法最终确认 ， 营收也不能确认 。
合约负债相当于房地产公司的“蓄水池” ， 在一定程度上可根据需要从中“抽取营收” 。 有了这个“蓄水池” ， 房地产公司的营收一般不会难看 。
2016年 ， 碧桂园、恒大合同负债规模相近 ， 均在2000亿上下 。 从2017年开始 ， 碧桂园合同负债一骑绝尘 ， 到2019年末达到6470亿 ， 相当于恒大的499% 。
恒大合同负债则于2017年冲高到2676亿 ， 然后迅速回落 ， 2019年仅为1297亿 。
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值得强调的是合约负债的债务属性：房款虽已收到 ， 但开发商要完成履约义务还要投入大量成本 ， 直到购房者验收后才能确认为营收 。 假如资金链出现问题 ， 不能按期交房 ， 甚至项目烂尾 ， 那时合约负债就不是“蓄水池” ， 而是背上的“泰山”了 。
2）营收确认
多年以来 ， 碧桂园营收落后于恒大 ， 而且差距不小 。 2016年、2017年 ， 碧桂园营收分别相当于恒大的72%、73% 。
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2019年碧桂园营收一举超越恒大 ， 这期间“蓄水”“抽水”的节奏值得玩味——
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