碧桂园碧桂园恒大都不敢当第一( 三 )
2）资金缺口估算
房地产企业为获得高额收益通常会采用激进的财务政策 ， 未来一两年需要使用的资金往往多于能够运用的资金 ， 形成的资金缺口需要靠债务融资填补 。
碧桂园
房地产公司质量最高的流动资产是现金和落成待售物业 ， 前者是随时可以运用的现金 ， 后者在顺利的情况下等同于未来一两年可以运用的现金 。
截至2019年末 ， 碧桂园账面现金2490亿、落成待售物业457.8亿 ， 合计2948亿 。
房地产公司有两大刚性支出：一是净应付账款（应付账款减应收账款） ， 应收账款属于流动负债 ， 要在本年度偿还 ， 否则债权人要“闹事”；二是在建工程的后续投入 ， 房子盖了一半、后续资金接济不上 ， 项目会烂尾 ， 付了全款的购房者要“闹事” 。 不论哪种情况 ， 房地产公司“资金链断裂”的消息将不胫而走 ， 银行催提前还贷、供应商讨债 ， 各方一起“挤兑” ， 房地产公司就要大呼“我命休矣” 。
截至2019年末 ， 碧桂园净应付账款1564亿；在建工程9445亿 ， 其中1341亿列为流动资产 ， 说明完成度较高 ， 假设为90% ， 8103亿列为非流动资产 ， 说明完成度较低 ， 假设为60% 。 根据以上假设 ， 未来碧桂园还要投入3375亿 ， 相当于在建工程账面总值的35.7% 。 为简化起见 ， 可以假设在建工程后续投入相当于账面值的33% 。
梳理一下 ， 截至2019年末碧桂园账面现金及可出售物业合计2948亿 。 需要支出的净应付账款及在建工程后续投入合计4712亿 。 超过高质量流动资产1764亿 ， 可视为资金缺口 ， 需要通过外部融资填补 。 2018年末 ， 这个缺口仅为447亿 。
碧桂园资金缺口加大的主要原因是在建工程规模从2018年末的7347亿增至2019年末的9445亿 。
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恒大
截至2019年末 ， 恒大账面现金1501亿、落成待售物业1291亿 ， 合计2792亿 ， 较碧桂园少156亿 ， 可以说相差无几 。
截至2019年末 ， 恒大应付账款高达7176亿 ， 减去1437亿应收账款 ， 净应付账款达5739亿 ， 相当于碧桂园的367% 。
值得注意的是 ， 恒大1.2万亿在建物业全被列入流动资产 ， 假设完成度为90%（比照碧桂园） ， 则后续投入为1200亿 。
最终估算下来 ， 恒大资金缺口达4147亿 ， 比碧桂园多2383亿 。
恒大一年内可以竣工的在建工程以成本入账的价值比碧桂园多1.06万亿！
2019年末价值1.2万亿的在建工程 ， 再投1200亿可以竣工 。 假设毛利润率为25% ， 成本1.32万亿的物业销售收入将达1.65万亿！
这也是一个蓄水池 ， 只不过比合同负债的不确定性大一些 。 首先要投入1200亿完成项目建设 ， 对恒大来讲问题不大；其次是把1.65万亿的房产顺利卖出 ， 这与宏观经济有莫大(博客,微博)关系 。 假如恒大节奏踩准 ， 可以轻松夺回“中国房地产龙头”的桂冠 。
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小结
碧桂园、恒大都相当激进 ， 面临的主要风险各不相同 。
碧桂园的风险在融资 。 尽管有数千亿“未动用银行授信额度” 。 但对民企来讲 ， 不缺钱时额度好好地在那里 。 一旦风闻你资金链有问题 ， 银行催着提前还贷还来不及 ， 哪家会按授信额度放款！
恒大的风险在销售 ， 关键在2020年、2021年 。
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（责任编辑：季丽亚 HN003）
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