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买房卖房的都要注意!一二线楼市这个风向开始变了

导读：未来 ， 楼市“房住不炒”的调控方向下 ， 一二手房差价或将难有以往的盈利空间 。疫情似乎没怎么影响楼市 。开年来的深圳楼市上演了一波魔幻行情 ， 打新风起 ， 似乎带动了其他一些城市也开始火了起来 。上个月 ， 杭州破纪录的5万人摇号抢房 ， 吸引了全国人民的眼光 。 南京、成都等地 ， 也出现了类似的“打新”现象 。但投资新房 ， 终究要在二手房市场变现 。 在绝大多数城市 ， 新房局部火热 ， 二手房却非常疲软 。挂牌量飙升的同时 ， 流通性却很差 ， 有价无市 。打新必赚不是任何时候都成立的 。 未来 ， 楼市“房住不炒”的调控方向下 ， 一二手房差价或将难有以往的盈利空间 。买房卖房的都要注意!一二线楼市这个风向开始变了
图/21世纪经济报道一二线打新集聚今年一线城市除了深圳 ， 最热的就是上海了 。据不完全统计 ， 4-5月份 ， 上海出现至少7个“日光盘” ， 其中最火热的是位于前滩的东方惠礼 ， 总计411套房源认筹人数达2284 ， 认筹率高达5倍 ， 这也是截至目前 ， 年内上海认筹数最多的楼盘 。像深圳、上海这样的一线城市的楼市率先回暖 ， 新一线也不甘示弱 。作为南京今年首个“万人摇” ， 去年底开盘的江畔都会上城 ， 在今年6月1日加推223套房源 ， 总计约有11890组参与摇号 ， 中签率仅有1.8% 。 除人才房源外 ， 普通房源中签率低至1.43% 。低至个位数的中签率在南京楼市历史上也是现象级的 。 据悉 ， 当日销售额达8.3亿元 ， 排号仅到三百多号 ， 且开盘当日即全部售罄 。紧邻着的杭州也诞生了震惊全国的“5万人摇” 。6月初 ， 杭州远洋西溪公馆推出959套房源 ， 吸引了5万人登记摇号 ， 创下纪录 ， 限价下的赚钱预期 ， 引来购房者纷纷入市 ， 人人都想要大赚一笔 。另一边 ， 城北万象城幸福里紧接着推出了最后一批房源 ， 引来2万人摇号 ， 两大热盘正面相遇 ， 直接导致杭州摇号登记系统瘫痪 。作为新一线城市 ， 杭州楼市的火热与日俱增 ， 即使疫情刚过依然热度不减 。 国家统计局5月新建商品住宅销售价格指数中 ， 杭州环比上涨0.7% ， 同比去年上涨5.1% 。其实“打新”火热无非是因为房价倒挂 。西溪公馆的959套房子 ， 毛坯均价只有2.8万/平米 ， 周边项目均价3.5万~4万/平米 。 “限价盘的红利就在眼前 。 以90平米计算 ， 摇到最少能赚60万 。 ”一位投资客说 。打新热潮之下 ， 一些城市的成交都回升了 。克而瑞数据显示 ， 5月份 ， 全国28个重点城市新房成交面积环比增长19% ， 同比降幅收窄至2% ， 其中一线城市环比增长30% ， 尤其是上海 ， 成交创新高 ， 单月成交面积109万平方米 ， 同、环比涨幅皆超60% 。买房卖房的都要注意!一二线楼市这个风向开始变了
图/21世纪经济报道二手房流通性存疑但楼市有AB面 ， 抢新房的背后 ， 似乎仅仅是局部过热 。今年2月至5月底 ， 杭州市区共推出新盘203次 ， 而流摇楼盘达95次 ， 流摇率约46.7% ， 即使是火爆如余杭区 ， 也有21次流摇 。有杭州开发商对采访人员表示 ， 除了部分新盘因为价差吸引人之外 ， 其他大部分新盘去化率都不太好 。同时 ， “打新”的意义 ， 最终落脚在二手房市场 。 新房再划算也要能卖掉 。 但二手房市场真的如预期那么好吗？以杭州首个万人摇项目融信澜天为例 ， 当初 ， 几乎所有人都认为单价1.85万元/平方米 ， 摇到就能赚100万 。二手房交网站显示 ， 融信澜天成交价在2-2.24万/平左右 ， 并没有那么大的套利空间 。事实上 ， 整个杭州市二手房挂牌量已达到惊人的11.6万套 ， 远远超过杭州一年的销量 。在广州 ， 有中介人士表示 ， 广州的二手房很尴尬 ， 大部分卖家都不肯降价 ， 买家却觉得会再降 ， 已经僵持了很久 。 而有很多房源已经忍不住降价挂出了 。不少业主就告诉采访人员 ， 自己所在的小区房价这一年降了5000左右/平 。在链家官网上 ， 广州目前的二手房挂牌量超过7万套 ， 相比较去年6月份二手房挂牌量刚刚突破5万套 ， 一年涨了两万套 。 充足的房源量 ， 让买家有了更多议价空间 。广州中原研究院数据显示 ， 6月第二周 ， 广州二手住宅成交1089宗 ， 环比下滑3.2% ， 相较于此前的活跃 ， 成交量已连续两周出现下滑 。二手住宅业主报价指数环比下降2.9% ， 后市的信心影响着业主报价 ， 毕竟还是要把房子卖出去才有利润 。5月 ， 北京、青岛、成都、苏州、厦门等城市 ， 二手房累计同比都有不同程度的下降 ， 成都和苏州同比跌幅更是超50% ， 环比也有12%-13%的下降 。58研究院分析师张波表示 ， 在新房二手房市场上 ， 可以理解为一二手房的交易存在板块差 。 往往一手房市场较好的市场 ， 二手房的交易量也并不差 ， 只是大部新房成交集中的区域 ， 二手房反而成交量会较差；而二手房的成交集中区 ， 往往集中在一手房没有集中供应的区域 。张波认为 ， 未来 ， 在房住不炒的大背景下 ， 房价未来长期预期保持稳定 。一二手房的价差本身会逐渐被市场淡化 ， 很难存在所谓的极大盈利空间 ， 房地产市场将保持健康平稳发展 。


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