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德林社|南国置业能否走出亏损泥潭？，“吞下”百亿央企地产

文｜金卫
时隔两年 ， A股市场又地产业重组大戏 ， 一家地方性房企吞下了央企地产 。
6月20日 ， 南国置业披露重大资产重组预案 ， 公司拟以发行股份及现金支付的方式 ， 收购中国电建、中电建建筑公司持有的电建地产100%股份 。
该笔交易预计作价109.82亿元 ， 其中涉及股份支付的部分97.82亿元 ， 预计发行47.26亿股；涉及现金支付的部分12亿元 。 南国置业此番还拟以定增方式配套募资不超过12.15亿元 ， 用于支付前述现金对价部分及重组相关中介费用 。
这次注入的资产预估值109亿 ， 是上市公司市值的近3倍 。 资金看好这次重组 ， 6月21日 ， 南国置业开盘一字涨停 ， 封单156万手 ， 总市值达到39.19亿 。 表面上看 ， 南国置业背靠大树好乘凉 ， 从实际情况来看 ， 双方此前早有合作 ， 但不愠不火 。 此次重组对于深陷转型困境、业绩增长瓶颈的南国置业来说 ， 能否破局仍是未知数 。
子吞母式的收购
南国置业成立于1998年 ， 2009年在深交所上市 ， 是一家以商业地产为引导 ， 涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业 。 公司以武汉为核心区域 ， 在成都、重庆、深圳、南京、北京、荆州、襄阳等城市多点布局 ， 有多个商业地产产品线 。
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电建地产则是国资委直属央企中国电力建设集团唯一的房地产开发平台 ， 是国务院国资委2005年批准的首批16家央企地产企业之一 ， 公司在全国27个城市共100多房地产开发项目 。
一家是老牌武汉房企 ， 另一家是央企子公司 ， 南国置业与电建地产的合作早有渊源 。 早在2012年 ， 电建地产通过增持股份、协议受让、要约收购等方式 ， 逐步掌握了南国置业的控制权 。 截止目前 ， 电建地产及其全资子公司武汉新天地投资 ， 合计持有南国置业40.49%的股份 ， 为南国置业的控股股东 。
这次的资产重组 ， 相当于控股股东电建地产的业务并入到南国置业之中 ， 是一场较为特殊的“子并母“式的重组 。 重组吸收合并完成后 ， 电建地产将注销法人资格 ， 由南国置业作为续存主体 。
重组预案显示：截止今年3月31日 ， 电建地产的资产总额为1461亿元 ， 合并口径归属于母公司所有者权益账面价值为91亿 ， 预估值为109亿 ， 预估增值率为20.64% 。
目前 ， 电建地产主营包括住宅、酒店、写字楼等商业地产项目 。 2019年 ， 电建地产实现住宅营收173.28亿元 ， 同比增7.09% ， 商业地产营收63.69亿元 ， 同比增58% ， 整体营收236.96亿元 ， 同比增17.24% ， 但是归母净利润仅有1.29亿元 ， 同比降82.77% ， 降速较为明显 。
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南国置业连年亏损
当初 ， 南国置业牵手电建地产 ， 希望借此能走出武汉 ， 实现全国化发展 ， 实现全国性的商业+住宅的布局 。 南国置业这几年虽在全国多地有布局 ， 但跨区域的经营效果并不好 ， 湖北武汉的营收仍占到全部营收的95% 。
这些年 ， 南国置业一直在推动公司转型升级 ， 但效果不大 ， 且业绩出现“滑铁卢” 。 2019年 ， 南国置业营收同比增长57.99% ， 达到新高63.69亿元 ， 净利亏损3.55亿元 ， 同比大降520.39% 。 南国置业在年报中解释 ， 净利润下滑主要是当期部分商业项目主动调改与部分住宅开发项目结利周期的影响 。
事实上 ， 近三年来 ， 南国置业扣非净利润已经连续出现亏损 ， 2017年至2019年 ， 营业收入分别为31.66亿元 ， 40.31亿元和63.69亿元 ， 但扣非净利润分别亏损0.94亿元、0.75亿元、3.57亿元 。 同期 ， 毛利率大幅下滑 ， 分别为16.22% ， 12.67%和3.37% 。 无论是归母净利润还是毛利率的表现 ， 南国置业出现了增收不增利的情况 。


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