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小产权房野蛮生长屡见纠纷 如何整治考验政府智慧( 二 )


有业内人士称 ， 虽然国务院住房建设管理部门三令五申 ， 要求各级地方政府加快处理小产权住房问题 。 由于小产权房中有很大比例是乡、村政府组织开发的 ， 因为有基层政府参与其中 ， 处理起来也非常棘手 。 如果没有基层政府参与默许 ， 小产权房的开发、建设、交易、转手等环节不会如此顺利 。
北京律师肖东平说 ， 不少人私下里买卖小产权房 ， 但无论是买方还是卖方 ， 所签订的合同契约根本就不算数 ， 碰上打官司连立案都难 。 除了不能得到法律的保障外 ， 购买小产权房还会带来一些后续的法律纠纷 ， 如建筑质量、消防安保、售后维护和物业管理难以保障；存在违建、烂尾的风险；无法办理抵押贷款；没有转让、继承、处分、拆迁收益等权利 。
“转正”传言此起彼伏
“违法”界定至今未变
据媒体报道 ， 小产权房在深圳、东莞、北京的总量占全国的60%以上 。
对于大多数购买了小产权房的人来说 ， 他们一直希望小产权房能够尽快“转正” 。
事实是 ， 关于小产权房“转正”的传说一波又一波 ， 最终却都是臆想 。
2013年11月12日 ， 十八届三中全会审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》) 。 《决定》指出 ， 建立城乡统一的建设用地市场 。 在符合规划和用途管制前提下 ， 允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股 ， 实行与国有土地同等入市、同权同价 。
此后 ， 关于小产权房“转正”有望的消息引发社会广泛关注 。 但随后的事实证明 ， 这是人们对《决定》的误读 。
安徽财经大学法学教授张运书认为 ， 尽管《决定》明确农村集体经营性用地是允许被出让、租赁、入股的 ， 但并不意味着小产权房“转正”的曙光已经出现 。 因为根据上述《决定》 ， 能进行交易的仅仅为经营性用地 ， 而更多的小产权房是农村宅基地 ， 并不属于经营性用地 。
2017年8月28日 ， 国土资源部和住房城乡建设部公布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》 ， 决定在全国第一批13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点 。
此次集体建设用地建设租赁住房试点 ， 被部分人视为小产权房“转正”的一种信号 。
但实际上 ， 两部门试点方案说得很清楚 ， 集体建设用地建设的租赁住房 ， 需要履行项目报批程序 ， 健全集体建设用地规划许可制度 ， 推进统一规划、统筹布局、统一管理 ， 统一相关建设标准 ， 全套手续几乎跟商品房开发建设相近 。
2019年8月26日 ， 十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定 ， 新土地管理法于2020年1月1日起施行 。
新土地管理法删除了原法第四十三条关于“任何单位和个人进行建设 ， 需要使用土地 ， 必须使用国有土地”的规定 ， 破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍 。
有人解读称 ， 国家主动放弃对土地交易一级市场的绝对垄断 ， 中国的房产从此没有“大产权房”和“小产权房”的区别 ， 小产权房的问题迎刃而解 。
如今 ， 自然资源部在5月14日下发的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》中 ， 重申小产权房不能通过登记将违法用地合法化 。
如此一来 ， 购买了小产权房的置业者的幻想彻底破灭了 。
同地同权公平竞争
违法行为不能免责
近两年 ， 拆除整治违法建筑的风暴席卷全国 ， 城市干净多了 ， 也亮堂多了 ， 很多集贸市场被拆掉了 ， 街边的私搭乱建也没有了 。
但是对小产权房的整治 ， 除了部分山区的小别墅群被推光之外 ， 大量的城区小产权房还没有什么动静 。
在中南财经政法大学教授郭泽强看来 ， 小产权房问题 ， 拖不过去、绕不过去 ， 已经到了必须解决的地步 。 解决小产权房问题 ， 既要尊重法律 ， 也要照顾历史和现实 ， 还要面向中国房地产市场以及土地制度的未来 ， 要有大智慧和大格局 ， 而不是重复过去严厉而无用的老调 。 从技术层面而言 ， 只解决“存量” ， 不再产生新的“增量” ， 通过弥补相关手续的方式 ， 让这些“非法建筑”正式进入主流的住房体系 。


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