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地产深度报道|地产相关企业冲A“紧箍咒”要松了？，特发服务入选创业板注册制首批名单

【地产深度报道|地产相关企业冲A“紧箍咒”要松了？，特发服务入选创业板注册制首批名单】特发服务成了创业板注册制的首批“吃螃蟹者” ， 但也不意味着未来有更多物业企业能够成功登陆创业板 。
备受关注的创业板注册制首批受理企业在6月22日晚正式揭开面纱 ， 共计33家 ， 其中IPO申请32家 ， 再融资申请1家 。
IPO申请企业中有一家颇为引人瞩目 ， 即深圳市特发服务股份有限公司（下称“特发服务”） ， 其隶属于房地产行业 。
对于A股市场来说 ， 特发服务的出现显得有些特别 。 近年来 ， 监管层对于房地产业企业上市、再融资有诸多限制 ， 许多房企、物业公司皆选择绕道香港 ， 寻求资本支持 。
特发服务此次被列入创业板注册制首批名单内 ， 是否意味着相关政策有所松动？
“这次是不是特例也未可知 。 ”某上市房企高管向采访人员分析 ， “但还要看看后续有没有其他房企或物业公司 ， 以及再融资方面是否松动 。 ”
另有业内人士表示 ， 传统行业企业在创业板上市还将受到“负面清单”的影响 。
01拟募资3.45亿成立于1985年6月的特发服务是一家位于深圳的物业公司 ， 其控股股东为深圳市特发集团有限公司 ， 持有63.7%的股份；同时深圳市国资委合计持有深圳市特发集团有限公司62.79%股权 。 特发服务的实际控制人为深圳市国资委 。
地产深度报道|地产相关企业冲A“紧箍咒”要松了？，特发服务入选创业板注册制首批名单
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2019年6月 ， 特发服务递交了上市申请 。 深圳证券交易所官网显示 ， 特发服务保荐机构为国泰君安证券股份有限公司 ， 融资金额约为3.452亿元 。
招股书显示 ， 特发服务此次拟公开发行新股不超过2500万股人民币普通股 ， 募集资金扣除发行费用后 ， 将分别投资于物业管理市场拓展项目、信息化建设项目、人力资源建设项目、物业管理智能化升级和节能改造项目和补充流动资金项目 ， 投资金额分别约为1.93亿元、5008.5万元、4548万元、3689.48万元、1950万元 。
据披露 ， 特发服务的管理项目涵盖高新科技园区、商业综合体、政府机关、学校、住宅等多种类型 ， 主要客户包括华为、阿里巴巴、中国移动、国家电网、腾讯等企业 。
2017年-2019年间 ， 特发服务实现分别实现营业收入5.08亿元、6.99亿元、8.91亿元 ， 归母净利润分别为3478.12万元、5179.95万元、6532.87万元；在管项目数量分别为71个、121个、176个 ， 在管项目面积分别为1566.09万平方米、2052.04万平方米、2273.65万平方米 。
这一营收规模在目前上市的物管公司中 ， 处于中下游水平 。 亿翰智库数据显示 ， 截至2019年底 ， 25家物管上市公司总营收约为625亿元 ， 有17家企业的营收规模在9亿元以上；同样有17家企业的在管面积在2500万平方米以上 。
报告期内 ， 特发服务前五大客户的服务收入占营业收入的比重分别为62.30%、55.78%、54.68% 。 其中 ， 第一大客户均为华为 ， 特发服务为华为在深圳、东莞、成都、武汉、廊坊等地的多个基地提供物业管理服务 ， 对华为的服务收入占营业收入的比重分别为38.81%、30.81%、28.66% 。
除了客户集中度较高之外 ， 特发服务也面临着多数物业公司共同的问题 ， 即人力成本占比过高 。 报告期内 ， 人工成本占当期主营业务成本的比例分别为66.61%、65.19%、67.41% 。
特发服务在招股书中坦陈 ， 近年来 ， 随着业务规模不断扩大 ， 员工人数持续增加 ， 主要服务项目所在的珠三角、长三角等区域工资水平亦显著上升 ， 面临较大的用工成本上涨压力 。
嘉和家业执行院长唐卓向采访人员表示 ， 在现有的港股物业阵营中 ， 特发服务其体量和财务表现并不突出 ， 港股主板物业板块排队的企业很多 ， 竞争激烈 ， 未必能获得资本的青睐；而A股仅有三家上市物企 ， 特发服务能进入创业板也能吸引一波眼球 ， 说不定会有更好的成果 。


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