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小产权房小产权房野蛮生长屡见纠纷 如何整治考验政府智慧

● 小产权房因成本和价格较低廉受到欢迎，但与现行法律相悖 。如何妥善对待和处理小产权房问题，成为各级政府亟须解决的一个难题，考验政府管理智慧和执政能力
● 购买小产权房会带来一些后续的法律纠纷，如建筑质量、消防安保、售后维护和物业管理难以保障，存在违建、烂尾的风险，无法办理抵押贷款，没有转让、继承、处分、拆迁收益等权利
● 解决小产权房问题，根本上还是要进一步推进集体土地改革，使集体土地使用权能够进入市场，和国有土地一样，同地同权，在同一基础上公平竞争
本报采访人员王 阳
本报见习采访人员 白楚玄
近日，自然资源部发布《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》称，在工作中，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化 。
这一“官宣”，让很多购买了小产权房的置业者的幻想彻底破灭 。
“小产权房”其实并非法律概念，是人们约定俗成的称谓 。通常是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以有时也叫“乡产权” 。
如是研究院的一份数据显示，包括小产权房在内的全国所有城镇住房面积为298亿平方米，其中小产权房面积为73亿平方米，占比达到24%，仅次于占比38%的商品房面积 。
接受《法制日报》采访人员采访的专家认为，在普通商品住宅价格高企的今天，小产权房因成本和价格较低廉受到欢迎，但与现行法律相悖 。然而，如果将小产权房项目都拆除，不但浪费资源，还会激化矛盾 。如何妥善对待和处理小产权房问题，成为各级政府亟须解决的一个难题，考验政府管理智慧和执政能力 。
小产权房野蛮生长
法律纠纷屡见不鲜
因儿子要结婚，来自陕西省西安市的孔女士经人介绍，购买了西安市昆明路铭景新城小区一套128平方米的房子，总价仅53万元 。因为是小产权房，所以价格便宜，孔女士没多做考虑就买了 。之后，孔女士去售楼部领钥匙，却获知房子被同时卖给了别人 。
西安另一处小产权房也产生了纠纷 。
西安沣东新城三桥街道办红光路社区贺家村加贝花园小产权房，因为小区没有五证，自来水公司无法接接通管线，因此一直使用黑井水 。置业者对此颇有微词 。
《法制日报》采访人员梳理公开资料发现，类似场景曾在全国多地上演 。
房价长期快速上涨，远远超出了当地一般就业人员的收入水平，而在经济适用房、廉租房无法满足住房需求的时候，小产权房如雨后春笋般出现 。然而，围绕小产权房买卖、确权和征收等纠纷也时常发生 。
2019年11月，深圳市龙华区法院开庭审理一起侵权责任纠纷案 。选用某小产权房的陈某某，请求非法占有该房屋的史某腾空房屋并进行侵权赔偿 。审理后，因陈某某无证据证明其合法享有涉案房产的产权，且无证据证明其实际占有使用该房产，法院最终裁定驳回陈某某的起诉 。
实际上，在政策层面，有关部门一直维持对小产权房违法的界定 。
从1999年到现在，有关部门三令五申，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处 。
然而，小产权房并没有因为政策的高压而偃旗息鼓，各地小产权房的规模反而越来越大 。
据北京市人大常委会立法咨询专家胡功群介绍，小产权房久禁不绝，反映了中国房地产市场某种不能自圆其说的扭曲状态 。目前，一些城市的房价已经完全脱离了居民真实的购买力，导致人们对合法建筑望“房”兴叹 。因此，价格远低于商品房的违法小产权房，也就成了一些低收入群体无奈的选择 。
有业内人士称，虽然国务院住房建设管理部门三令五申，要求各级地方政府加快处理小产权住房问题 。由于小产权房中有很大比例是乡、村政府组织开发的，因为有基层政府参与其中，处理起来也非常棘手 。如果没有基层政府参与默许，小产权房的开发、建设、交易、转手等环节不会如此顺利 。


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