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小产权房小产权房野蛮生长屡见纠纷 如何整治考验政府智慧( 二 )


北京律师肖东平说，不少人私下里买卖小产权房，但无论是买方还是卖方，所签订的合同契约根本就不算数，碰上打官司连立案都难 。除了不能得到法律的保障外，购买小产权房还会带来一些后续的法律纠纷，如建筑质量、消防安保、售后维护和物业管理难以保障;存在违建、烂尾的风险;无法办理抵押贷款;没有转让、继承、处分、拆迁收益等权利 。
“转正”传言此起彼伏
“违法”界定至今未变
据媒体报道，小产权房在深圳、东莞、北京的总量占全国的60%以上 。
对于大多数购买了小产权房的人来说，他们一直希望小产权房能够尽快“转正” 。
事实是，关于小产权房“转正”的传说一波又一波，最终却都是臆想 。
2013年11月12日，十八届三中全会审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》) 。《决定》指出，建立城乡统一的建设用地市场 。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价 。
此后，关于小产权房“转正”有望的消息引发社会广泛关注 。但随后的事实证明，这是人们对《决定》的误读 。
【小产权房小产权房野蛮生长屡见纠纷 如何整治考验政府智慧】安徽财经大学法学教授张运书认为，尽管《决定》明确农村集体经营性用地是允许被出让、租赁、入股的，但并不意味着小产权房“转正”的曙光已经出现 。因为根据上述《决定》，能进行交易的仅仅为经营性用地，而更多的小产权房是农村宅基地，并不属于经营性用地 。
2017年8月28日，国土资源部和住房城乡建设部公布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，决定在全国第一批13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点 。
此次集体建设用地建设租赁住房试点，被部分人视为小产权房“转正”的一种信号 。
但实际上，两部门试点方案说得很清楚，集体建设用地建设的租赁住房，需要履行项目报批程序，健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准，全套手续几乎跟商品房开发建设相近 。
2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定，新土地管理法于2020年1月1日起施行 。
新土地管理法删除了原法第四十三条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍 。
有人解读称，国家主动放弃对土地交易一级市场的绝对垄断，中国的房产从此没有“大产权房”和“小产权房”的区别，小产权房的问题迎刃而解 。
如今，自然资源部在5月14日下发的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》中，重申小产权房不能通过登记将违法用地合法化 。
如此一来，购买了小产权房的置业者的幻想彻底破灭了 。
同地同权公平竞争
违法行为不能免责
近两年，拆除整治违法建筑的风暴席卷全国，城市干净多了，也亮堂多了，很多集贸市场被拆掉了，街边的私搭乱建也没有了 。
但是对小产权房的整治，除了部分山区的小别墅群被推光之外，大量的城区小产权房还没有什么动静 。
在中南财经政法大学教授郭泽强看来，小产权房问题，拖不过去、绕不过去，已经到了必须解决的地步 。解决小产权房问题，既要尊重法律，也要照顾历史和现实，还要面向中国房地产市场以及土地制度的未来，要有大智慧和大格局，而不是重复过去严厉而无用的老调 。从技术层面而言，只解决“存量”，不再产生新的“增量”，通过弥补相关手续的方式，让这些“非法建筑”正式进入主流的住房体系 。
《法制日报》采访人员采访得知，补缴土地出让金，解决小产权房的历史遗留问题，并非没有先例 。
日前，在南京市大型小产权房项目七彩星城小区，多位业主接到通知，可更换购房合同及办理银行按揭等手续 。由于该项目在开盘建设时土地性质是集体土地，这也意味着小产权房顺利实现“转正” 。


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