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晨财经|警惕房地产领域的非法集资！

房地产行业一直是非法集资高发领域 ， 涉及金额大、隐蔽性强 ， 容易沉积大案要案 ， 特别是如今受经济下行和房地产调控政策影响 ， 部分房地产开发商出现了资金流紧张的情况 ， 更应该引起投资人的警惕 。
一是房地产企业在项目未取得商品房预售许可证前 ， 有的甚至是项目还没进行开发建设时 ， 以内部认购、发放VIP卡等形式 ， 变相进行销售融资 ， 甚至存在“一房多卖” 。
二是房地产企业违法违规将整幢商业、服务业建筑划分为若干个小商铺进行销售 ， 通过承诺售后包租、定期高额返还租金或到一定年限后回购 ， 诱导公众购买 。
三是房地产企业打着房地产项目开发等名义 ， 直接或通过中介机构向社会公众集资 。
一、以预售房屋、房地产开发建设的形式进行非法集资
该模式多发生在房地产开发企业在项目未取得商品房预售许可证前 ， 有的甚至是项目还没进行开发建设时 ， 违规预售或房地产中介机构违规代理销售 ， 以内部认购、发放VIP卡、团购优惠等形式 ， 变相进行销售融资 ， 有的还存在“一房多卖”的情形；或者以投资房地产项目的名义 ， 向社会公众吸收资金 ， 承诺给予远高于银行同期利率的高额利息 ， 有的还以一定的资产作为抵押 。
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典型案例：石家庄某房产公司非法向社会公众吸收资金
河北石家庄某房地产公司工作人员张先生向市民进行投资宣传 ， 称正在唐县进行房地产项目开发 ， 由于资金缺乏 ， 向市民筹资 ， 宣称1万元起 ， 6个月收益18% 。 经过询问得知 ， 最好要15万起 。 “投资15万 ， 会抵押给你一套100多平米房子 ， 每平方米价格1880元以上 ， 然后签两个合同 ， 一个是抵押合同 ， 一个是借款合同 ， 如果还不了钱 ， 所抵押的这套房子 ， 你就可以拍卖 。 ”工作人员信誓旦旦地说 。
但经向当地住建局咨询 ， 得知这个项目属于新农村工程 ， 不属于房地产开发项目 ， 土地性质属于集体 。 所以 ， 该项目不可能取得预售许可证 ， 没有取得预售许可证的项目 ， 在房管部门也办不了抵押手续 。 房产不能做抵押登记 ， 如果开发商再把房子卖给其他人 ， 法律会优先保护其他购房人的权利 。 到时候 ， 投资人的权益在法律上得不到保护 。
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二、以分割销售商铺并承诺售后包租的形式或利用返本销售的方式进行非法集资
该模式多出现在房地产企业在未经有关部门审批的情况下 ， 违法违规将整幢商业、服务业建筑划分为若干个小商铺进行销售 ， 这些小商铺之间无墙隔离或者本身不具备独立使用功能 ， 并通过承诺售后包租、定期高额返还租金或到一定年限后回购 ， 来诱导社会公众购买 。 售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺 ， 违反住建部《商品房销售管理办法》及《广告法》等有关规定 。
典型案例：涉及金额上亿！南宁某电商城“半死不活” ， 上千投资者血本难回 。
南宁某电商城是XX公园与某项目公司合作项目 。 自2015年9月 ， 该项目公司中标该项目后 ， 建设拥有20年经营权的某电商城 。 其通过销售没有明确边界“格子铺”的使用权 ， 以“售后返租”的方式向社会筹款 。
2016年8月 ， 投资者杨先生得知从签约第二个月开始 ， 便可在电商城得到返租收益 ， 于是 ， 他花18万元左右 ， 一口气认购3个“格子铺” 。 但是 ， 投资人反映 ， 合同约定的“返租金情况仅持续半年 ， 从2018年2月份开始 ， 项目开发商开始拖欠他们的返租金 。
到案发时 ， 已统计到有1200多人投资该商城 ， 涉及金额上亿元 ， 其中 ， 不少投资者都是退休老人 ， 他们多的投资五六十万元 ， 少的也有五万多元 。 2018年6月 ， 南宁公安机关以该项目开发商涉嫌非法吸收公众存款为由 ， 进行了立案侦查 。


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