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思贝房产|10年后是喜还是悲？经济学家为刚需指明方向，2020年买房

不知不觉 ， 冬天的脚步越来越近 ， 2019年的楼市即将落下帷幕 。
对很多购房者来说 ， 这是充满了纠结和不安的一年 ， 上半年一度出现了入市的“小阳春”信号 ， 下半年情势急转直下 ， 楼盘打折降价潮、土地流拍潮再次出现 ， 又让不少人退避三舍 。
正是因为各类信号频出 ， 才让购房者们踟蹰不前 。
比如 ， 最近几个月 ， 房地产融资额大幅下降 ， 多个城市趁着“金九银十”展开打折促销 ， 包括恒大、碧桂园在内的多个龙头房企也是如此 ， 部分城市的远郊特价房 ， 更是出现了20%以上幅度的下降 。
正当房地产市场的气氛日益冷清之际 ， 各地又开始了新一轮的“抢人大战” ， 从天津到南京 ， 从南通到三亚 ， 从河南到江西 ， 多个省市在最近两月先后出台了人才购房新政 ， “定向宽松”的信号又似乎出现了 。
既然纷纷扰扰的2019年楼市没有多大机会 ， 对普通购房者而言 ， 假如2020年买房 ， 10年后是“喜”还是“悲”？换句话说 ， 明年买房的话 ， 再过10年 ， 会“偷着乐”还是“后悔不迭”？
我们可以从以下三个方面展开分析 。
第一 ， 未来10年的房产持有成本 。
思贝房产|10年后是喜还是悲？经济学家为刚需指明方向，2020年买房
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何为房产持有成本？
广义上说 ， 一套房子从买入过户开始 ， 到卖出变现的持有过程中 ， 从交易税费 ， 到物业费、水电暖气费、房屋装修维修费 ， 甚至房屋折旧费 ， 都应当计算在内 。
举个例子 ， 一个普通的三线地市 ， 房价在8000左右 ， 120平米的房子加维修基金、契税等费用 ， 总价大约为100万 ， 按二套房首付四成、按揭利率上浮30%来计算 ， 30年的房贷 ， 按揭60万 ， 总支付利息达74.68万 ， 本息总价合计高达180万左右 。
假设装修费用需20万元 ， 10年时间 ， 房屋折旧翻修费用10万元 ， 共计花费210万元 。
仅仅只有这些费用是不够的 ， 最大的考验还是“房产税” 。
虽然房产税还在推进过程当中 ， 加征的税率、面积还没有定论 ， 但是 ， 未来几年落地将是大概率事件 。
有专家此前发布专题研报 ， 对房产税的征收做出猜想 ， 存量房按市场评估值征税在技术上已经没有障碍 ， 因城施策是大概率事件 ， 假设人均免征面积为40平米 ， 以年均1%的税率计算 ， 年缴房产税总额约9000亿 ， 相当于2018全国卖地收入的15% 。
看似不起眼的房产税 ， 如果以合理的方式征收 ， 其实能缓解不少庞大的卖地收入压力 ， 如果按照专家的设想 ， 人均40平米的免征额度 ， 既考虑到了每个刚需自住房家庭的需求 ， 又是投机炒房的一条红线 ， 年均1%的税率大部分人都可以接受 。
思贝房产|10年后是喜还是悲？经济学家为刚需指明方向，2020年买房
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但是 ， 对多套有房族来说 ， 房产持有成本将会不可避免的上升 ， 假如你已经有了自住房 ， 还想在明年买房“投机” ， 10年后很有可能“后悔不迭” 。
不过 ， 对首套房刚需来说 ， 不管未来持有成本如何变动 ， 该买还是要买 ， 不存在“喜”或者“悲”的情况 。
第二 ， 城镇化进程对人口流动的影响 。
根据国际经验 ， 发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程 ， 即“纳瑟姆曲线” 。
这个过程包括三个时期和两个拐点：城市化水平在30%以下 ， 处于缓慢发展的准备阶段 ， 超过第一个拐点30%之后 ， 进入快速发展阶段 ， 直至超过第二个拐点70%之后 ， 城市化进程再次趋于平缓 ， 步入成熟阶段 。
我们处在哪个阶段？
参考2018年的城镇化率 ， 已经达到了60%左右 ， 也就是说 ， 10年后 ， 我们会迎来第二个拐点 ， 步入真正意义上的成熟阶段 。
因此 ， 人口流动未来依然会非常快 ， 因为农村人口涌入城市 ， 小城市人口涌入大城市 ， 沿海大型城市群对中西部地区的吸引力依然非常强 。


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