买房令人头疼，买房7年原房主户口仍不迁出，最终被判缴10万违约金
买房7年 ， 原房主和家人的户口还一直留在房子里未能迁出 ， 武先生无奈将64岁的原房主王先生告上法院 ， 索要违约金 。 24日 ， 北京市朝阳区法院线上开庭审理此案 。 被告王先生表示 ， 其在北京已无房产 ， 确实无处落户 。 法院当庭判决王先生向武先生支付截至2019年12月30日前的逾期迁出户口违约金10万元 。 
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王金辉 北晚新视觉资料图【买房令人头疼，买房7年原房主户口仍不迁出，最终被判缴10万违约金】武先生向法院起诉称 ， 2013年6月 ， 他以总价327万元的价格购买了被告位于北京市朝阳区南十里居的住宅一套 。 房屋买卖合同约定 ， 被告应当在房屋所有权转移之日起240天内办理户口迁出手续 ， 逾期未迁出的 ， 自逾期超过30日起 ， 被告应当按日计算向原告支付购房款万分之五的违约金 。
2017年8月 ， 当武先生为新生儿办理落户手续时发现 ， 被告及其家人的户口一直未从房屋内迁出 。 武先生无奈起诉 ， 要求被告依合同约定支付违约金 ， 截至2019年12月30日为30万元 。
对于未能将户口迁出的原因 ， 被告王先生表示 ， 卖房时他已快退休 ， 妻子也不上班了 ， 他们夫妻俩就在北京市昌平区购置了一套木屋 。 买木屋时 ， 王先生专门问过开发商能否落户 ， 开发商告知没问题 ， 但入住后却发现 ， 木屋不能落户 。 后来木屋因系违章建筑被拆除 。 王先生表示 ， 他和爱人、亲属在北京已无住房 ， 无法将户口迁出 ， 现在他们一直在上海居住 ， 也在等解决办法 。
法院审理认为 ， 涉案房屋买卖合同的签订系被告真实意思表示 ， 其作为完全民事行为能力人应知悉自己所签合同的法律后果并承担相应的法律责任 。 被告未在合同约定的期限内将原有户口迁出的行为构成违约 ， 应承担相应的违约责任 。
关于违约金的数额被告认为过高 ， 法院综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度及预期利益等因素 ， 酌情确定被告应支付原告截至2019年12月30日前的违约金10万元 。 法院同时表示 ， 日后被告若仍未将户口从涉案房屋内迁出 ， 原告仍可以向被告继续主张违约金 。 据此 ， 法院作出上述判决 。
法官提醒：“迁出户口”一定要写到合同中本案主审法官白星晖表示 ， 在二手房交易中 ， 户口对于买房人落户、子女入学、医保办理等方面具有重要意义 ， 原有户口未迁出可能对买房人的切身利益造成损害 ， 所以户口问题应当引起买卖双方的重视 。
白星晖提醒 ， 买房人购买二手房时 ， 应注意了解所购房屋的户口情况 。 房屋内有户口的 ， 买房人应与卖房人就原有户口的迁出问题进行约定 ， 包括迁出时间以及逾期迁出的违约责任 ， 并在房屋买卖合同中进行书面明确 ， 方便后续维权 。 户口问题本归公安机关管理 ， 若房屋买卖合同中双方未就原有户口的迁出问题进行约定 ， 发生纠纷后买房人再想起诉要求卖房人迁出户口或赔偿损失的 ， 法院不予受理 。
此外 ， 双方约定逾期迁出户口的违约金标准不宜过高 。 白星晖表示 ， 双方因户口迁出问题发生争议的 ， 法院会综合考虑合同的履行情况、卖房人的过错程度以及买房人的预期利益损失等因素进行判处 ， 即便合同约定了较高的违约金 ， 法院也可酌情进行调整 。
白星晖建议买房人可采取户口保证金的方式 ， 即约定预留一部分房款 ， 在原有户口迁出后再支付给卖房人 ， 以此督促卖房人尽快履行户口迁出义务 。
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