「楼市」1929大萧条二：导火索-市梦率的破灭，中国楼市会不会重蹈覆辙？( 二 )
但是美国老百姓已经被前几十年的繁荣局面迷失了双眼了 。 认为经济还能按照过去的速度发展 。 认为上市企业的业绩还能保持以前的增长势头 。
于是在这种超级乐观的推演下 ， 1929年美国股市的平均市盈率达到了30倍的“市梦率” ， 创下历史高位 ， 而根据统计 ， 美国股市长期价值中枢为16.5倍动态市盈率 。 很明显 ， 1929年的美国股市的泡沫已经非常严重了 。
而此时处于停滞不前的社会生产率 ， 再也无法掩盖以股市为代表的资产泡沫了 。 等待美国老百姓的将会是一场记入史册的“黑色星期二”！
三、中国楼市是否存在泡沫？是不是会重蹈覆辙？
先看一张图：
由图可见 ， 从2007年到2018年期间 ， 一线城市房价年均上涨12% ， 全国房价年均上涨9% ， 而在此期间 ， 一线城市的名义GDP年均上涨也是12%左右 ， 全国名义GDP年均上涨也是9%左右 。
这难道是巧合？
不是 ， 它们是有内在逻辑关联的 ， 也就是定理一的前半句：“当生产率提升的速度大于或等于资产价格上涨的速度时 ， 即使资产价格暂时高估了 ， 也不会影响资产价格不断上涨的趋势” 。
同时也解释了大家的疑虑：从08年开始老百姓就抱怨房价过高 ， 但是房价不仅没跌 ， 还不断上涨 。
那是不是就意味着中国楼市很健康 ， 没有泡沫呢？
也不是 ， 因为这里存在两个大问题：
（1）在中国 ， 分割社会财富（名义GDP）这块大蛋糕时 ， 资本方是比劳动方占有绝对优势的 。 换句大白话说就是老板拿得太多 ， 打工仔拿得过少 。 这就导致中国的房租上涨速度明显跟不上房价上涨速度 ， 以4个一线城市为例 ， 房租年均上涨也就是7%左右 。
这导致一个严重的问题 ， 就是定理一的后半句：“因为资产收益率会不断上升或者维持不变 ， 大家还有继续持有的意愿”不成立 。 很明显 ， 房地产的资产收益率是不断下跌的 ， 这个持有意愿完全靠“乐观的预期”在硬撑着 ， 经不起风吹草动 。
房地产价格走势
（2）目前中国房地产的价格的“乐观的预期”是建立在过去10年、20年中国经济的高速发展的惯性思维之上的 。 而大家都知道 ， 近年来中国经济已经进入了瓶颈期 。 不可能像过去那样维持名义GDP百分之十几的增长速度 。
除非这几年有比较大的生产变革出现 ， 能快速提高整个社会的生产率 ， 否则光靠货币放水刺激名义GDP的高速增长 ， 很难持久 。
不能说整个中国所有城市的楼市都有泡沫 ， 但是部分租售比过高的城市的楼市是明显存在泡沫的 ， 租售比越高 ， 泡沫就越大 。 （至于什么样的租售比才是合理的呢？我后面会单独写一篇文章跟大家仔细探讨）
结论：不管是什么资产 ， 当经济增长速度无法覆盖泡沫膨胀速度之时 ， 也就是泡沫破灭之日 。
【「楼市」1929大萧条二：导火索-市梦率的破灭，中国楼市会不会重蹈覆辙？】花半秒钟就能看透事物本质的人 ， 和花一辈子都看不清的人 ， 注定拥有截然不同的命运！喜欢的话欢迎点赞 ， 评论 ， 转发 ， 加关！
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