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中国建设报中国房地产|资本热度下，房企分拆物业上市进行时( 二 )


但就体量而言 ， 与动辄上亿平方米在管面积的物管巨头对比 ， 合景悠活无疑存在体量上的不足 ， 因此收入水平也并不高 。
资料显示 ， 合景悠活目前正为191个项目提供住宅物业管理及商业物业管理及营运服务 ， 总合约建筑面积约为3380万平方米 。 而当中绝大部分是来自合景泰富集团或其关联方的156个物业资产 。
在过去三个年度中 ， 该公司实现总收入分别为4.63亿元、6.59亿元和11.25亿元 ， 复合年增长率达到55.8％ 。 其中2017、2018年 ， 其收入来源就全部来自于合景泰富旗下项目 。
“分拆旗下业务上市 ， 使得该业务可拥有独立的融资平台 ， 并用募集来的资金和接下来的融资扩张自身业务 。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示 ， 一方面减少母公司的资金运营压力；另一方面可使其在房地产细分业务市场中发展壮大 ， 在存量时代占得先机 ， 这是近年来房企加快分拆旗下业务上市背后的核心逻辑 。
分拆旗下业务上市是房企近年来较为明显的资本动作 ， 其中物业板块所占比例最大 ， 目前上市之路发展也较为迅猛 ， 也是目前房企在后房地产时代要争夺的新盈利增长点 。 据中指研究院统计 ， 目前在港上市的物业服务企业共24家 ， 整个板块市值超过3000亿港元 。
中指研究院常务副院长黄瑜表示 ， 现在正是物业管理行业发展的黄金时期 ， 市场空间大 ， 资本的力量能推动物业服务企业快速发展 。 从行业发展态势来看 ， 龙头企业扩张迅速 ， 预计接下来可能还将有千亿港元市值的物业企业出现 。
母公司依赖难摆脱
事实上 ， 对于处于发展初期阶段的物业公司来说 ， 通常患有严重的“母公司依赖症” 。
以当代置业旗下的第一服务为例 ， 日前 ， 第一服务已向港交所递交招股书 ， 当代置业总裁兼执行董事张鹏出任其董事长、非执行董事职务 ， 海通国际担任独家保荐人 。
公开资料显示 ， 第一服务前身可以追溯至1999年 ， 由当代置业创始人兼董事长张雷创办的“北京当代” 。
如今 ， 第一服务旗下拥有57间附属公司 ， 主要通过第一物业和第一人居控制 。 截至2019年末 ， 第一服务合约建筑面积的业务版图已涵盖中国19个省市的49个城市 ， 在管建筑面积为1350万平方米 。
有分析人士表示 ， 企业拥有强力背景 ， 在发展之初固然可以顺风顺水 ， 但当“靠山”出现意外之时 ， 似乎更加危险 。 此外 ， 全国房地产开发销售行业集中度越来越高 ， 去化速度也不及以往 ， 恐怕将越来越难以满足物业管理行业的增长需求 ， 这时候 ， 来自第三方开发商的占比数目 ， 显然更能检验物管公司的质量 ， 这也是所有背靠房企的物管公司需要努力改变和提升的 ， 特别是中小物管企业 。
以企业营收占比最高的物业管理服务为例 ， 财报显示 ， 截至2019年末 ， 第一服务在管物业项目94个 ， 物业管理服务收入2.73亿元 。 其中 ， 来自于当代置业的物业项目数量达到63个 ， 占比超过2/3；收入为2.14亿元 ， 占比近80% 。
而在更早的2017年和2018年 ， 这个数字更为惊人 。 第一服务物业管理服务收入中 ， 来自当代置业物业项目占比分别为95.2%和85.8% 。
公开资料显示 ， 2019年 ， 当代置业实现合约销售额362亿元 ， 刚刚完成年初制定的360亿元目标 ， 位列房企销售排行榜第69名 ， 同比增速12.6% ， 远不及其物业公司的扩张速度 。
而此前 ， 不少物管公司利用上市吹响外拓的号角 ， 逐渐降低对母公司的依赖程度 。
合景泰富就是其中之一 。
随着上市主体的成立 ， 合景悠活在去年主要对佛山市星誉物业管理有限公司和广州宜家创生物业管理有限公司进行了收购 。
资料显示 ， 星誉物业目前主要在管星星集团的星星凯旋国际和星耀101两个综合体项目 。
其中 ， 星星凯旋国际规划总建筑面积约110万平方米 ， 五星级酒店、超甲级写字楼、购物中心、住宅等业态 ， 商业总建筑面积超30万平方米 。 星耀101包含购物中心、soho公寓等业态 ， 总建筑面积约12万平方米 。


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