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轮回三年轮回 万科“割爱”广信551亿资产包( 二 )


事实上 ， 在1月份人民法院确认原广东国际信托投资公司相关投资权益归广州市万溪房地产有限公司即广信资产包主体公司后 ， 万科就已启动了收地行动 ， 尤其是花地湾不少地块都开始粘贴了收地公告 。
彼时万科曾对外表示 ， 预计2020年中完成芳村花鸟鱼虫批发市场的清退搬迁 。 可以看到 ， 仅一个花地湾土地的清退整理 ， 万科就花了整整三年 。
另据观点地产新媒体获悉 ， 今年5月份的一次电话会议中 ， 万科还表示 ， 广信资产包推进的节奏确实比较慢一些 ， 公司也希望尽快推动项目供应出一些货值 。
按照万科计划 ， 预计今年年底可能有第一批项目推向市场 。
信达、绿景战投落定
然而 ， 还未见万科独自将资产包“结出果实” ， 先等来了战投加入的消息 。
万科或许一早就明白 ， 这是一笔无法独自鲸吞的生意 。
根据万科2017年竞得资产报时的公告称 ， 将与竞拍前已有联合投资承诺之合作方进一步落实共同开发事宜 ， 并根据董事会授权与其他意向合作方协商共同合作开发事宜 。
后续多次关于广信资产包的公告中 ， 万科也一直表明了引入合作方的意向 。 三年间 ， 除了处理资产包的债权转让及合同纠纷外 ， 万科也在将广信房产、广州万溪进行改制 。
最新的公告中有这么一句话：“2019年12月广信房产完成改制 ， 从全民所有制企业改制为有限责任公司后 ， 引入战略投资者的前期准备工作才终于完成 。 ”
6月29日 ， 万科企业股份有限公司以通讯表决方式审议通过了《关于广信资产包引入战略合作的议案》 ， 同意下属企业广州万科持有的广州市万溪企业管理有限公司50%股权以70.4亿元转让给战略投资者（含30.4亿元的预付溢价款） ， 同时收回前期向广州万溪或广信资产包提供的股东投入共计人民币320亿元 ， 共计可收回人民币390.4亿元的资金 。
交易完成后 ， 广州万溪即广信资产包主体公司将由公司全资子公司变更为持股50%的合营公司 。
在公告中 ， 万科首次披露了广信资产包目前的投入情况 。 截至目前 ， 万科为广信资产包累计投入470.4亿元 ， 其中广信资产包转让对价已累计支付416.00亿元 ， 即后续仍需支付135亿转让对价 ， 其他费用、支出、以及投入的项目运营资金共计54.4亿元 。
关于此次交易涉及的390.4亿元 ， 具体可理解为此次万科引入战略投资者并不是单纯的股权转让 ， 而是采用“股权+债权”的交易方式 ， 分三步走 。
首先是万科将广州万溪50%股权以70.4亿元价格转让 ， 收回前期股权投入40亿元 ， 获得预付款溢价30.4亿元 。
其次是新股东投入置换原股东投入 ， 根据“同股同投”原则 ， 信托计划根据万科此前的股东借款投入 ， 向广州万溪提供借款70.4亿元用于归还万科给广州万溪的前期借款 。
最后则是引入并购贷款置换原股东投入 ， 协议签署后 ， 各方将发挥自身资源优势 ， 推动广州万溪向金融机构申请预计额度不超过人民币330亿元的银团并购贷款 。 而并购贷款中249.6亿元的部分 ， 由广州万溪优先用于向原股东偿还同等金额的原股东先期投入 。
通过交易的资金安排 ， 万科将整体回笼资金390.4亿元 。 而从此次合作的交易方来看 ， 资金或许并不是万科此次合作的唯一考量目标 。
为加速广信资产包盘活 ， 广州万科此次将持有的广州万溪50%股权转让予战略投资者 。 万科持有广州万溪的股权比例将下降至50% ， 广州万溪将不再被纳入公司合并报表范围 。 同时 ， 引入战略投资者后 ， 广信资产包仍由万科负责操盘运营 ， 按股权比例仍享有广信资产包的经营收益 。
战略投资者为由中国信达资产管理股份有限公司、深圳市绿景华城实业发展有限公司等7家公司 ， 共同委托中信信托有限责任公司发起“中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划” 。
万科方面称 ， 战略投资者在不良资产经营、城市更新与改造等方面各有所长 ， 有助于加速资产包盘活 ， 进一步提升广信资产包价值 。


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