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改建北京危旧楼房改建可适当增加面积( 二 )


此外 ， 可适当利用地下空间、腾退空间和闲置空间补建区域经营性和非经营性配套设施 。 其中 ， 经营性配套设施用地通过协议出让方式供应 ， 增加的配套设施由区统筹安排使用 ， 不得改变使用用途 。
相关负责人强调 ， 这并不意味着可以无限制增加建筑面积 ， 总居民户数不能增加 ， 须维持区域总量平衡 。
采取异地安置或货币补偿相关政策对原有住户进行安置后 ， 剩余的成套住宅由区回购 ， 可作为公租房或定向安置房使用 。
■ 解读
改建资金从何而来？
居民分摊改建项目的部分改造成本
意见提出 ， 由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集 ， 可通过政府专项资金补助、产权单位出资、居民出资、公有住房出售归集资金、经营性配套设施出租出售等多种方式解决 。
北京市住建委相关负责人介绍 ， 由于改建项目纳入老旧小区综合整治范围 ， 可按照老旧小区综合整治市区财政支持政策以及基础设施改造补助政策 ， 获得政府补助 。 需要注意的是 ， 城六区、通州区区财政不高于市级补助单价的1.2倍 ， 远郊区区财政不高于市级补助单价 。
同时 ， 居民应分摊改建项目的部分改造成本 。 据介绍 ， 改造成本具体数额及居民需分摊多少 ， 也都会在前期征求居民意见的实施方案里进行明确 。
其中 ， 对承租公房的居民 ， 有获取改造后房屋产权意愿的 ， 应负担房屋改造的部分成本 。 具体来说 ， 原面积部分 ， 居民负担成本不高于综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分；改建后新增面积部分 ， 按照不低于综合改建成本负担 ， 也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担 。
如果居民因经济困难无力负担 ， 可以继续承租改建后的房屋 。 原房屋面积部分 ， 继续按照公房租金标准收取租金；改建后新增面积部分 ， 按照公租房租金标准收取租金 。
对原住房为已购公房或商品房的居民 ， 应负担原住房面积部分的综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分 ， 改建后房屋新增面积部分的成本按照不低于综合改建成本负担 ， 也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担 。
住房产权如何确定？
就地改建项目居民可原址回迁或外迁
意见明确 ， 项目改建完成后 ， 实施主体可以申请国有建设土地使用权及房屋所有权首次登记 ， 单套住房包括新增建设面积在内 ， 房屋性质统一登记为“按照经济适用房产权管理” 。
其中 ， 原住房已转为商品房、已购公房的部分 ， 在办理不动产权登记时进行注记 ， 上市转让时商品房部分无需缴纳地价款 ， 新增面积部分应缴纳 。 公共服务配套房屋由政府投资 ， 产权归区政府所有 ， 首次登记后实施主体应向区政府指定部门无偿移交 。
对住户来说 ， 列入就地改建的项目 ， 居民可以选择原址回迁或外迁 。
居民自愿选择原址回迁的 ， 回迁房产权“按照经济适用房产权管理” 。 外迁居民参照北京直管公房申请式退租政策执行 ， 符合条件的 ， 可以承租公租房或者购买共有产权住房 。
对长期居住在项目范围自建房内 ， 有北京户籍 ， 本人及配偶和未成年子女在北京无正式住房的居民 ， 可优先配租公租房或购买共有产权房 ， 解决家庭住房困难 。
危旧楼主要在城六区 ， 居民外迁意愿不强 ， 如何在建筑总量不增加的情况下 ， 满足回迁居民的需要 ， 做到资金平衡 ， 是个难题 。 此外 ， 危旧楼改建过程中 ， 哪些可以保留 ， 哪些需要完全重建 ， 是修旧如旧还是采取一种全新的建筑形式 ， 需要站在整个北京城市更新和旧城风貌保护的角度统筹考虑 。
改建中居民需分摊部分改造成本 ， 一般来说 ， 居民承担部分越少 ， 居民意愿90%以上越容易达成 。 因此 ， 相关部门要结合物业管理机制的建立 ， 以及停车场、养老所等公共设施配套 ， 从可持续运营角度 ， 尽可能减少居民负担 ， 去设计老旧楼改建方案 。 ——北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池


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