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390万科回笼390亿，这笔钱会用来干嘛？

 
三年前的2017年6月30日 ， 万科召开股东大会 ， 王石正式辞任万科董事会主席 。 而就在王辞任的前一天 ， 万科豪掷551亿元拿下了广信资产包 。
彼时 ， 广信资产包公开拍卖挂牌价为446.77亿元 ， 万科与中海、保利、越秀、碧桂园、华润、信达等展开激烈争夺 ， 10亿一跳价 ， 被市场誉为一场“史诗级的交易” 。
三年过去 ， 在2020年6月30日股东大会的前一晚 ， 万科A（000002.SZ）发布公告 ， 广州万科拟将全资子公司广州万溪50%股权转让给战略投资者 ， 总计将可回收390.4亿元资金 。
广州万溪就是运营广信资产包的主体公司 。
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公告显示 ， 引入的战投投资者为以四大AMC之一的信达为首的7家公司共同委托中信信托发起的“中信信托?广州万溪股权投资集合资金信托计划” 。
其中 ， 信达持有信托计划50%份额 ， 深圳市绿景华城实业持有信托计划20%份额 ， 上海瑞塘持有信托计划7.5%份额 ， 深圳琳珠凯粤持有信托计划7.5%份额 ， 深圳景阳投资持有信托计划5%份额 ， 深圳兴远持有信托计划5%份额 ， 深圳勤升持有信托计划5%份额 。 信托计划规模为196亿元 ， 存续期为7年 。
万科回收的390.4亿元资金由两部分组成：
1、万科转让广州花溪50%股权 ， 作价70.4亿元 。 其中 ， 收回前期股权投入40亿元 ， 获得预付款溢价30.4亿元 。
2、根据同股同权原则 ， 收回前期万科向广州万溪或广信资产包提供的股东投入 ， 计320亿元 。 其中：
信托计划向广州万溪提供借款70.4亿元 ， 用于归还万科给广州万溪的前期借款；
引入330亿元银团并购贷款 ， 其中的249.6亿元用于归还万科给广州万溪的剩余前期借款 。
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公告明确 ， 广州万溪的主要资产包括广信资产包和“天河软件园”项目 ， 本次交易的合作范围仅限于广信资产包项目 ， 对应权益可开发计容面积约为210.98万平方米 ， 主要位于广州荔湾区和越秀区 。
交易完成后 ， 广州万溪将由广州万科的全资子公司变更为持股50%的合营公司 ， 不再并表 。 但广信资产包仍由万科操盘运营 ， 并按股权比例享有广信资产包经营收益 。
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公告同时披露 ， 三年来 ， 万科对广信资产包累计投入470.4亿元 ， 转让50%权益对应投入为235.2亿元 ， 获得30.4亿元的溢价并不高 。
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市场关心的是 ， 为何万科选择在耕耘广信资产包3年后 ， 将50%的权益转让出去？
其一 ， 如公告所言 ， 广信资产包是超过20年历史的不良资产 ， 权益可建设面积仍然存在不确定性 。
公告显示 ， 截至目前 ， 万科已推动完成1257宗历史执行案件的结案 ， 但仍有约1500宗执行案件和外部债务待解决 ， 金额约23.91亿元 。 未解决的诉讼和债务可能会引起土地查封、抵押、失信、房屋与地块占用以及存款冻结等问题 。
截至目前 ， 土地清收率达到46% 。 后续部分土地因涉及到与历史融资单位的合作、与村集体的权属红线重叠以及历史遗留的征地复建问题尚未解决 ， 土地清收时间暂无法确定 。
而引入的战略投资者 ， 信达是中国四大资产管理公司之一 ， 主营业务就是不良资产处置；绿景华城实业是绿景集团旗下公司 ， 绿景集团被誉为深圳旧改之王 ， 与同在深圳做旧改起家的佳兆业不同 ， 绿景90%以上的地皮都是通过城市更新的模式获取 。
在今年6月30日万科2019年度股东大会上 ， 万科总裁祝九胜也回应 ， 引进信达等战略投资者 ， 不但能够助力将广信这个不良资产包解好 ， 万科还能建立起自己的不良资产的盘活能力 。


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